パークシティ高田馬場【久々の純粋なパークシティ、環境を創造する2つのガーデン】10階83㎡19,480万円（坪単価778万円）

パークシティ高田馬場。

所在地：東京都新宿区高田馬場4-844-4他（地番）
交通：高田馬場駅徒歩7分（JR・東京メトロ。西武線は徒歩8分）
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建、総戸数：地上12階地下2階建、325戸

早稲田通り沿いシチズンプラザ跡地に誕生する物件で、「パークシティ」の名の通り敷地面積8,200㎡超×総戸数325戸のスケールがあります。

早稲田通り沿いの商業地域でも最高高さ40m制限のため、最も高い”タワーレジデンス”と名付けられた棟でも13階建（建築基準法上は12階建）にはなるのですが、”いわゆるタワマンのような高さのないパークシティ”はかなり久々になりますし、そもそも非常に限られています。

近年は、パークシティ中央湊ザ・タワーとかパークシティ武蔵小山ザ・タワーなどパークシティ●●ザ・タワー（同一プロジェクト内の低層の方はパークシティ●●ザ・レジデンス）というのがほとんどで、”タワマンではない純粋なパークシティ”となると23区内ではかのパークシティ浜田山（2007年分譲/6階建）以来でしょうか。
当物件は流石にパークシティ浜田山のようなスケール・異端さはないものの、パークシティなりのスケールを生かした”ガーデンレジデンス”に仕上げているあたりは非常に三井らしい点（※）と言えるでしょう。
※三井は「パークシティ」ブランドのコンセプトを”環境創造型大規模開発”としています。

早稲田通り沿いではありますが、通り沿いだからこそそこそこの高さを実現したタワーレジデンス棟（商業地域部分）からは南方向に第一種住居地域（最高高さ20m×第2種高度地区）を望むため半永久的に良好な南面環境が享受できますし、グラウンドガーデンとルーフトップガーデンという2つの大きなガーデンを携えたランドプラン（設計）もかなり特徴的で良いですね（詳細は次記事）。
目白駅の西側、下落合2～3丁目（御留山エリア）や目白4丁目などの第一種低層住居専用地域ではなく、高田馬場駅を最寄りとする早稲田通り沿いの徒歩7分ですので元来”環境良好”な地とは言えないのですが、通り沿いの大規模物件だからこそ実現する”環境創造”であり、この豊かな南面条件は山手線徒歩7分としては結構貴重な存在と言えるでしょうね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩2分にマルエツプチ、徒歩3分にオオゼキ、徒歩6分にいなげやとまいばすがあり良好です。一昨年ビルの建替えで閉店した駅前の西友も戻ってくるとのことで（建替え後のビルに入居。来年1月オープン予定）、選択肢も豊富ですね。

通学区は戸塚第三小学校で徒歩6分とこちらも良好です。

公式ホームページ

お部屋はタワーレジデンス棟の83㎡の3LDK+S、南東角住戸です。タワーレジデンスと名付けられてはいますが、そのように13階建（建築基準法上は12階建）ですので名称だけのタワーに過ぎません。
とはいえ、こういった上層階住戸からの眺めは下手なタワマン顔負けで、南方向はその最高高さ20m×第2種高度地区の第一種住居地域及び第一種中高層住居専用地域が広がっているため、かなりの視界抜けが望めます。
当敷地内の第一種住居地域部分（タワーレジデンスの南方向）に立つウエストレジデンス・サウスレジデンスは7階建（イーストレジデンスは5階建）で、こちらは敷地が大きいため20m制限ギリギリの7階建が可能になっているものの、その先南方向はほとんどが5階建以下という低層の建物で構成されています。
ウエストレジデンスとサウスレジデンスの屋上には大々的にそのルーフトップガーデンが広がりグリーンビューも魅力になってくるでしょう。

また、早稲田通りがいい感じにカーブしていることもあってか東方向もほぼほぼ第一種住居地域などになるため、都心方向の眺望も享受できるポジションですね。

間取りはそういった物件内で良好なポジションが考慮された80㎡超で、東面（妻面）にダイレクトサッシが採用されているあたりは悪くないでしょう。

ただ、LD自体は二面採光（角位置）ではなく、この価格帯ともなるとLDに物足りなさを感じてしまいますね。
ベッドルーム1のウォールドアを開くと南面の連窓サッシが素晴らしいのですが、サッシ高自体はごくごく一般的な水準でしかないですし、サービスルームもあるとはいえ、80㎡超×2億弱の3LDKでLD11.6畳というあたりはなんとも寂しい限りです。

柱の食い込みによる面積消費が大きい上、角住戸なりに廊下が長いことが影響しており、”この価格帯らしからぬ間取り””この価格ならばもう少しなんとかして欲しかった”というのが正直な感想ですね…。

非常に奥行のある玄関下足スペースは良いですし、タワーレジデンス棟のみの内廊下設計（大きな窓付きなので採光も抜群）は魅力的ではあるのですが…。

坪単価は778万円。最上階128㎡南東角は878万円（プレミアムではないため、こちらとグレードは特に変わりません）なので流石にそこそこの差はありますが、低層階は640万円ほどですので、やはり南面条件の良さがしっかりと考慮された水準と言えるでしょう。

次の記事で言及するように、大きな2つのガーデンやエントランス周りの共用部のグレード感が素晴らしい物件で、こういった高単価（及び高グロス）のお部屋も意識したパフォーマンスと言えるでしょう。しかしながら、間取り面に関してはどうしても淡泊な印象になるわけで、特にこういった高単価・高グロスの角住戸などに関してはもっともっと頑張って欲しかったなと。

同時期分譲となるパークホームズ南池袋の角住戸（80㎡台上層階）はこちらよりも大分安価であるにもかかわらず、素晴らしいダイレクトコーナーサッシ（サッシ高約2.2m）を採用しているので余計に残念な気持ちになってしまいますね。
まぁ、こちらのようなスケール感はないので共用部はこちら、専有部はあちら（外気処理換気システムなども採用）といった感じで上手く棲み分けを図ったとも言えますが…。

近年の近隣供給事例などとの比較は次記事で行います。