パークシティ高田馬場【良質な2つのガーデン×三拍子そろったエントランス】4階71㎡12,290万円（坪単価574万円）

続けて、パークシティ高田馬場。

設計・施工は佐藤工業です。

環境創造型大規模開発を掲げる「パークシティ」なりに当物件の最大の特長となるのが2つの大きなガーデンになります。

1つは敷地中央部に設けられたグラウンドガーデンで、スケールが大きいとはいえ当物件の敷地面積は8,200㎡ほどですので、敷地面積25,000㎡超に緑の丘を創造した三田ガーデンヒルズのようなスペシャルさはありません。しかしながら、それに加え2つ目のガーデンとなるルーフトップガーデンを設けたことで「パークシティ＝環境創造型大規模開発」の名に恥じない非常に特色豊かなものに仕上がっています。

ルーフトップガーデンは、同7階建のウエストレジデンス～サウスレジデンスにかけて連続しており、屋上ガーデンとしてはそうは見られないスケールがあります。また、緑化に加え、菜園スペースや多数のベンチ、さらにテントを張れるスペース（キャンピングガーデン。利用されるのかね？？？）も設けるなどの工夫が施されています。
一方で、グラウンドガーデンは散歩・散策に適したものとなっているのですが、中央部には四季の池という美しいデザインの水盤が設けられ、景観面での魅力が非常に高いですね。

タワーレジデンスの南向き、ウエストレジデンスの東向き、イーストレジデンスの西向き住戸はこのグラウンドガーデンに面しており、早稲田通り沿いでありながらその喧騒を感じさせないランドプランも当物件の大きなポイントになるでしょう。

また、こちらも前回の記事でちらっと述べましたが、デザイン面も非常に力を入れた物件になります。
最も感銘を受けたのはエントランス周りで、早稲田通り沿い（の歩道）から両サイドの植栽・水盤を渡る感じで辿りつくノースエントランス（メインエントランス）がやばたにえん…。

その先に続く2層吹抜の面積的にも大きなエントランスホールは高低差を生かした大階段もあるなどめちゃくちゃ映えますし、大きな窓面からは南方向にグラウンドガーデンも望めるという、デザイン（高級感・重厚感）×スケール×視界と三拍子そろった素敵な空間ですね。

敷地北西部には優雅な車寄せ（コーチエントランス）、さらに、敷地北東（イーストエントランス）や東（サウスエントランス）にもエントランス動線を設けるといった繊細、かつ、優雅な設計（ランドプラン）で、敷地面積8,200㎡×総戸数325戸という数字以上の豊かさを感じることが出来ます。

また、早稲田通り沿いのタワーレジデンスの北側のデザインも秀逸で、13階建（建築基準法上は12階建）というごくごく一般的な高さとはいえ、エリアのランドマークとしての存在感を高めているあたりもとても上手ですね。
前回の記事で述べたようにタワーレジデンスだけが内廊下設計になっているのですが、窓面豊かな内廊下としているため、そのガラスが早稲田通りに映えますし、ランダムに複数色の斜めルーバーを配置しているので、一度見たら忘れられない存在になると思います。

他棟には共用廊下手摺に少々殺風景な縦格子を採用していたりもしますし、パークコートなどではないためコスト意識を感じる部分もありますけれども…。
ウエストレジデンスやイーストレジデンスは東西両面に住戸があり、以下のプランからも分かるように「吹抜」も設計するぐらいであれば、そちらも内廊下であって欲しかったですしね。

共用施設としては、大小計8つで構成されるスタディブース、マルチスタジオ、2つのゲストルーム（1つはかなり大きなもの）、ミーティングスペース、コミュニティスペース、さらに、そのルーフトップガーデンとつながる部分（タワーレジデンスの8階）にパーティルームとキッズコーナーを配置するなど総戸数325戸のスケールなりに充実しています。

コミュニティスペースとミーティングスペースでは明光キッズと提携した居住者専用の学童保育サービスを導入予定とのことで、共働き家庭にとっては特に魅力を感じやすい物件になるでしょう。

前回のパークシティ高田馬場。

公式ホームページ

お部屋はウエストレジデンスの71㎡の3LDK、東向き中住戸です。ウエストレジデンスの中ほど東側に位置するお部屋で、ちょうどグラウンドガーデンの中央付近を正面に望むポジションですね。階数的にもガーデンがいい塩梅に望め、ガーデンは植栽も充実しているので視線もそこまで気にはならないでしょう。

ただ、ガーデンの向かいには5階建のイーストレジデンスがありますし、南東方向にはサウスレジデンスもありますので日照時間はかなり短いです。

間取りは70㎡に乗せた3LDKで、面積的な違和感はないのですが、プラン的にはやや疑問が生じますね。

先ほどの角住戸とは異なり柱の食い込みがほとんどないのは良いのですが、70㎡そこそこにしては廊下が長いですね。LDの入口付近に実質的な廊下部分が大き目に混入しています。
ベッドルーム2のウォールドアはL字になっていてきれいに開け放つことが出来、そのようにすると入口付近のスペースが廊下のようにならないのは良い点ですけどね。

そのように、共用廊下は外廊下なのはちょっと残念ではあるのですが、大きな吹抜に面しているため、プライバシー面は良好ですし、バルコニー側の主開口部をLDが独り占めする形に出来ているがゆえにワイドな5連サッシに出来ているのはポイントになるでしょう。

坪単価は574万円。タワーレジデンスの最上階100㎡超（坪単価800万円台。同一グレードのためプレミアムではない）を除いても400万円台中盤（建築基準法上の地下住戸）～700万円台後半（タワーレジデンスの上層階）までの幅広い単価設定になるのですが、タワーレジデンスの中層階以下（他棟により南側の視界抜けが妨げられる部分）及び他3棟（地下住戸除く）の多くは500万円台前半～700万円ほどの水準になっており、平均としては600万円台前半になるでしょう（第1期は75戸だけで、ガーデン向きではないウエストの西向きやイーストの東向きなどは分譲されないため暫定中の暫定）。

近年の高田馬場駅の供給事例としては、バウス目白御留山（2020年分譲/駅徒歩8分/約455万円）、プラウド高田馬場（2020年分譲/駅徒歩4分/約465万円）、オープンレジデンシア高田馬場（2021年分譲/駅徒歩6分/約480万円）があり、2～3年経過しているとはいえ、こちらの平均を620～630と鑑みると30～35％程度も高い計算になりますので、さらに相場が上昇するご時世とはいえ流石にちょっと強く感じますね。

エリア内では類まれなスケール感を有し、そのように2つの大きなガーデンや非常に贅沢な造りのエントランス周りなど共用空間で差別化を図った物件（反面、専有部が物足りない物件）なので600万円未満のお部屋だとそういった点でのコスパの良さを感じやすいのですが、相対的に高額住戸の多いタワーレジデンス棟以外は内廊下ではないわけですし、600万円未満だと日照が芳しくないものも多いのが悩ましいところでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターに加え、カップボード、タッチレス水栓、主寝室床暖房（ゼッチとの兼ね合い）が備わってはいますが、特に坪単価700～800万円台のお部屋にとっては物足りない印象になってしまうでしょうね。
前回の記事で述べたように同時期分譲で単価帯も近いパークホームズ南池袋と比べるとかなり見劣りしてしまいます。

管理費は368円/㎡。ディスポーザー、内廊下（タワーレジデンスのみですが管理費単価は一律です…）、さらに各階ゴミ置場が備わっての水準ですのでこのご時世（強烈なインフレ下）としてはリーズナブルな方ですね。一昔前ならば一般的な水準ではありますが、ここはガーデンなどの植栽の維持管理費も馬鹿にならないはずですからね。
総戸数325戸でエレベーターが3基しかないことも多少影響しているとは思いますし、1かたまりの3基ではなく”バラバラの位置にある3基”なので、運が悪いと待ち時間がかなり長くなりそうなのも気になる点ではありますね。

駐車場は全77台で身障者用を含む5台が平置、残りの72台が機械式になります。
機械式中心ではありますが、雨風の影響を受けない地下部分を駐車場に出来ており、地下から直接住戸階に上がれるあたりのプライバシー性の高さも魅力になるでしょう。