ラコント練馬春日町【環八沿い（地下化）、低層住宅街に寄り添う駅徒歩5分】4階63㎡7,498万円（坪単価393万円）

ラコント練馬春日町。

所在地：東京都練馬区春日町4-2565-1（地番）
交通：練馬春日町駅徒歩5分、平和台駅徒歩14分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
階建、総戸数：9階建、39戸

練馬春日町駅の北東部、環八通り沿いに誕生する物件なのですが、環八は練馬春日町駅前の立体交差により地下化されている部分のため、音の影響は小さいでしょう。

用途地域的にも”内側（北側）”に第一種低層住居専用地域の低層住宅街が広がるポジションで、わりと落ち着きがありますね。

凄く近いわけではありませんが、今年開業・開園したとしまえん跡地の練馬城址公園やハリポタ施設は徒歩15分程度の距離感で、旬　な施設が近いというあたりも売りの1つにはなるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと駅前徒歩6分にサミットストア、徒歩9分にアコレとみらべるがありますのでまずまずです。徒歩4分にはジェーソン（ディスカウントストア）もありますね。

ほとんどが30～40㎡台で構成されたコンパクト物件なのであまり関係はなさそうですが、通学区は練馬東小学校で徒歩7分になります。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の2LDK、北西角住戸です。北方向が”環八の内側”となるその第一種低層住居専用地域で、最高高さ10m制限ですので、この4階でも半永久的な視界抜けが望めます。
また、このポジションは、西～南西にかけても3階建になっているため、両面に視界抜けが出てきますし、南西方向からの日照も得やすいでしょう。

間取りは物件内唯一の60㎡台で最も大きなものになります。ほぼほぼ30～40㎡台で構成された物件で60㎡台はこの1戸だけ、50㎡台も1戸のみとなっています。

2LDKとしては大きな63㎡ということで本来ならばもう少し居室畳数が確保出来るはずなのですが、LDKは11.8畳と50㎡台中盤の平均的な大きさの2LDKよりも小さいぐらいなのは気になる点でしょう。
洋室2室はそこそこの大きさであるものの、柱の食い込みがきつくそこいらへんの面積消費が影響しているのでしょう。

ただ、収納が非常に豊かでそのあたりの影響もあるでしょうし、LDはルーバルにも面した二面採光の明るい空間なのは魅力ですね（ダイレクトサッシはいわゆる腰高窓なのでサッシ高は高くありません）。
LDの大きさを鑑みると、リビングインの洋室2の扉はきれいに開け放てるウォールドアになっていると良かったようには思いますが…。

坪単価は393万円。30㎡そこそこのコンパクトタイプとの単価差はほとんどなく、視界抜けも出てくる4階とはいえ、9階建となる当物件においてはむしろ低い方になることを考えるとこの単価は強く感じますね。

そのように50～60㎡台は2戸しかなく、30～40㎡台に比べ希少性（？）があるがゆえのお値段設定でもあるのでしょうが、30㎡台と同等の単価設定というのは…。2LDKとしては大きな63㎡なのでグロスも7,000万円台中盤まで嵩んでいますし、ルーバルも小さく付加価値としてカウントしにくいですからね…。

近年の近隣エリアの供給事例としては、ルジェンテ練馬豊島園（2020年分譲/豊島園駅徒歩1分/約350万円※平均専有面積約36㎡のコンパクト）、プレミスト平和台（2020年分譲/平和台駅徒歩3分/約315万円）、リビオ練馬豊島園（2021年分譲/豊島園駅徒歩12分/約305万円）、プラウド平和台ガーデン（2021年分譲/平和台駅徒歩5分/約330万円）、レーベン練馬春日町グランウォードテラス（2021年分譲/練馬春日町駅徒歩7分/約340万円）、ブリリア練馬春日町（2021年分譲/練馬春日町駅徒歩1分/約350万円）、オープンレジデンシア平和台コート（2023年分譲/平和台駅徒歩6分/約365万円※平均専有面積約46㎡のコンパクト）があります。

練馬春日町駅最寄りでは、2021年のレーベン、ブリリア以降分譲がないため相応の値上がりを考慮すべきではあるのですが、ここはレーベンのような高いデザイン性とスケール感（一低専で3,300㎡超）、ブリリアのような稀な駅前徒歩1分といった"分かりやすさ"は持ち合わせておらず、中層階の60㎡台がこの単価になるとは思いませんでした。
※コンパクトに関しては次記事で言及します。