オープンレジデンシア尾山台【ハッピーロード商店街至近の駅徒歩4分】54㎡8,680万円(坪単価529万円)

オープンレジデンシア尾山台。

所在地:東京都世田谷区尾山台3-9-3(地番)
交通:尾山台駅徒歩4分
用途地域:近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数:6階建、23戸

尾山台駅からのアプローチがほぼほぼハッピーロード尾山台商店街となる至便なポジションな上、現地は1本内側に入ったことで落ち着きもあるという魅力的なものです。
2021年に分譲された同駅徒歩4分のピアース尾山台レジデンスも尾山台駅界隈ではかなり魅力的で希少性を感じるポジションでしたがこちらも負けず劣らずですね。

尾山台駅前の利便性はもちろんのこと、等々力渓谷が徒歩8分ほどで行ける環境面の豊かさ、さらに自由が丘界隈が徒歩20分ほど(自転車ならば気軽にアクセス可能)になるあたりも魅力になるポジションでしょう。

一方、小ぶりだったピアースよりもさらに小さい非常にオプレジらしい小規模物件で、北側のみが接道した全戸西向きで30~50㎡台のみの構成というのはちょっと残念な点になるでしょうか。

買物便は、スーパーで言うと徒歩1分にまいばす、徒歩6分にオオゼキがあります。等々力駅前には徒歩10分の成城石井に加え、自然食品F&Fやスーパーバリュー生鮮市場がありますので少し足を延ばすと選択肢が豊富ですね。

通学区は目と鼻の先の尾山台小学校の徒歩3分で、環八などの大通りを越える必要もありません。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。敷地南端に位置したお部屋で、南は5階建のジョイ尾山台、西はハッピーロード商店街沿いの2~3階建になります。
中層階であれば西方向にパーシャルながら視界抜けも望めますので悪いポジションではないのですが、東方向は高さ制限がより厳しい第一種中高層住居専用地域の低層住宅街ですので東向きになっていないのは不思議ですね(※南北に長い土地の全戸西向きなのですが、全戸東向きには出来なかったのでしょうか)。

間取りは北西角住戸よりも気持ち大きな物件内最大のもので、2LDKとしては平均的な大きさのものになります。

オプレジらしい柱の食い込みに加え、LD内の実質的な廊下スペースを含めると廊下による面積消費が大きいのは気になりますが、そういった”LD内廊下”の影響もあり居室畳数自体はむしろ大き目ですね。居室畳数重視のため、収納が少な目なあたりには注意が必要でしょう。

角住戸らしからぬLDの小さな開口部は残念な反面、幅広のニッチのある玄関周りの設計は悪くありません。

坪単価は529万円。グロスの嵩まない30㎡台に比べるといくらか単価がこなれており、物件全体で言うと概ね510~560万円ほどですね。

近年の近隣エリアの供給事例としては、パークホームズ等々力八丁目(2020年分譲/等々力駅徒歩15分/約335万円)、グレーシア世田谷尾山台(2021年分譲/尾山台駅徒歩18分/約295万円)、ピアース尾山台レジデンス(2021年分譲/尾山台駅徒歩4分/約495万円)、ピアース等々力レジデンス(2023年分譲/等々力駅徒歩11分/約455万円)といった感じで、そのピアースを除くと駅距離もありますし、あまり参考にはならないでしょう。

ただ、こちらの平均は530~540万円程度になるはずで、時期的にピアースからの値上がりは当然ですし値上がり幅も小さい方だと思います。
オプレジらしい残念な間取りに加え、ピアースのような高いデザイン性も当然ながらありません。さらに言えば、300万円台のオプレジのような最低限の設備仕様(詳細は次記事)にもげんなりさせられますが、やはり立地的な魅力が大きく、かつ、30~50㎡台のみの構成でグロスもそこまで嵩んでいないことを考えればこのご時世このぐらいにはなるでしょうね。

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