エクセレントシティ八王子【1LDKは北向きワイドスパン】2階34㎡3,198万円(坪単価313万円)

続けて、エクセレントシティ八王子。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

30~70㎡台の総戸数44戸と、建物自体は小ぶりではありますが、5階建でのものですので敷地面積は1,300㎡超とそこそこの大きさがあります。

ただ、空地率は約37%と低く、空地の多くも平置駐車場(9台)や1階西向き住戸の専用庭といった感じなので屋外空間に特徴らしい特徴はありません(平置駐車場自体が特徴ではありますが…)。

エントランス周りに関してもゆとりを感じにくく、このスケールなりの小ぶりなエントランスホール、そしてそこに隣接する部分に植栽スペースなどを設けることが出来ていないのも残念ですね。
エントランスホールにはワイドな窓があり、窓先を壁面緑化することでそういったデメリットをカバーしているあたりに努力の跡が窺えはするのですが…。

また、ホール脇には”ラウンジ”と表示されている部分がありますが、椅子2脚に小さなテーブル1つのちょっとした待合スペースに過ぎません。

前回のエクセレントシティ八王子

公式ホームページ
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34㎡の1LDK、北向き中住戸です。北側は接道していませんが、当物件の平置駐車場を挟み戸建となるため、こういった低層階でもけして悪いポジションではありません。当然、方角的に日照は望めませんが、こういった30㎡台であれば特段マイナスになるようなことはないでしょう。
そもそもこの駅徒歩10分圏内の住居系地域は”ファミリータイプでこそ”という印象があるのは事実で、こういった30㎡台がわりとたくさん生じているのはこのランドプラン(敷地形状)の難しさの1つでもあるわけですが…。

間取りは、ワイドスパンが魅力になるでしょう。
バルコニー側の柱がアウトフレーム化されていないのは残念ですが、反面、共用廊下側には食い込みがないですし、こういった面積帯で正方形に近い専有部形状というのは稀です。

もちろん北向き住戸が多数設けられているがゆえのワイドスパンではありますし、スパンのわりに開口部が地味な印象ではあるものの、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短くなることで廊下が短いというメリットもあるでしょう。

坪単価は313万円。50㎡台以上の低層階には300万円未満のものがありますので、グロス価格が嵩まないなりにやや単価高の設定です。

上述のようにこの立地はファミリータイプだからこその印象がありますし、落ち着いた立地ではあってもこちらは日照がほぼ得られない北向きというあたりにチグハグさを感じたりもしますが、この程度の単価高ならば違和感はないでしょう。

近年の八王子駅のコンパクトタイプの供給はリビオレゾン八王子レジデンス(2022年分譲/駅徒歩8分/約295万円※30~50㎡台のみ)、ウィルローズ八王子(2023年分譲/駅徒歩7分/30㎡台の平均は320~330万円程度)があり、大きな差はありません(低層にしては気持ち高い程度)。

設備仕様面は、スケール的にディスポーザーがないことに違和感はないですし、食洗機に加えミストサウナやトイレ手洗いカウンターが備わっているので単価帯からすれば上々でしょう。

管理費は367円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので高いですね。小ぶりなスケールも影響しているとはいえ、もう少し抑えて欲しかったところです。

駐車場は、身障者用を含む全9台で平置になります。

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