ヴァースクレイシアIDZ大田南アーバンテラス【第一京浜から内に入った駅徒歩8分】4階40㎡4,310万円(坪単価354万円)

ヴァースクレイシアIDZ大田南アーバンテラス。

所在地:東京都大田区東六郷3-3-11
交通:雑色駅徒歩8分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:4階建、64戸

第一京浜から南東方向に1本入ったポジションです。雑色駅からの道程は第一京浜を越える必要がありますが、近隣はほとんどが住宅となった落ち着いたエリアの一画で、目と鼻の先に六郷小学校、南六郷小学校、南六郷中学校があり学校が多いですね。
※こちらの学区は六郷小学校になるのですが、六郷小学校と南六郷小学校はあまりに近くてビックリします。

こちらはお馴染みクレイシア共存型(ワンルーム中心)のヴァースクレイシアで、40㎡台のため小中学校が近いメリットがないのが惜しいところです。そこそこのスケールのある物件ですしこのポジションであればファミリータイプ中心の物件になっていてもおかしくなかったと思うのですが(プロパティエージェントがファミリータイプの供給を行うことはないのでしょうが、他のデベロッパーならば…)、やはり採算的に単価が伸びにくいファミリータイプは厳しいのでしょうね。

買物便は、オーケー三昧です。仲六郷店が徒歩6分で最も近いのですが、サガン店と南六郷店も徒歩9分ということでオーケートライアングルの中心ですね。なお。雑色駅前にはまいばすもあり徒歩10分です。

設計はCo-CoDesign、施工はレジテックコーポレーション、デザイン監修はカーサデザインコンサルタントで、今月完成となります。

総戸数64戸とはいえそのようにワンルーム中心の物件ですので敷地面積は1,000㎡弱と小ぶりです。
空地率も約37%と低く、エントランス周りにゆとりを感じることもないでしょう。接道は敷地南西部のみで間口も短めなことも影響しているのだと思いますが、エントランスホールもかなりこじんまりとしていますし、植栽もちょっと寂しい感じですね。

ワンルーム中心とはいえ総戸数64戸はヴァースクレイシアシリーズとしても大きな方になりますし、外観デザインも含めもう少し工夫が欲しかったところです。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡の1LDK、南東向き中住戸です。南東方向は2~3階建の低層住宅街となっているため、この最上階であれば日照はもちろんのこと視界抜けも出てきます。

間取りはワンルームマンション条例により生まれた40㎡超なので、"30㎡台"というわけにはいかないのですが、昨今の1LDKとしては大きいためグロス価格が嵩んでしまっていますし、この面積だと住宅ローン控除も適用されないのが痛いところです(登記面積で40㎡以上なので壁芯面積だと概ね42~43㎡は必要)。

ただ、壁式構造で柱の食い込みもないためシンプルにゆとりを感じやすく、居室畳数は大きく、かつ、収納も充実していますね。

洋室の引き戸がウォールドアなどのきれいに開け放てるものになっていないのは残念な点になるでしょうか。

坪単価は354万円。同タイプ専用庭付の1階住戸は311万円なのでそこそこの差がありますね。

近年の近隣エリアのコンパクト目の供給事例としては、GE多摩川フロント(2021年分譲/雑色駅徒歩16分※多摩川リバーフロント/約300万円※平均専有面積約35㎡)、アークマーク大森町(2022年分譲/大森町駅徒歩6分/約365万円※平均専有面積約47㎡)、ヴァースクレイシアIDZ大田南ザ・レジデンス(2022年分譲/六郷土手駅徒歩5分/約315万円※平均専有面積約47㎡)といったものがあります。

前ヴァースクレイシアは1年以上も前のためこちらよりも安いのは当然ですし、こちらとは異なり第一京浜沿いであったことを鑑みれば平均330万円ほどはこのご時世なりにまずまずの水準と言えるでしょう。
ただ、そのように40㎡台のため1LDKとしてはわりとグロスが嵩んでいるのは気になる点で、40㎡台中盤の2LDK(引き戸を開け放つと1LDKとしても使える感じ)の方が魅力を感じやすいエリアではあるのかなと。

設備仕様面は、もちろんディスポーザーはありませんが、この面積でも普通に床暖房が付いていますし、フィオレストーンのキッチン天板やトイレ手洗い器など、いわゆるファミリータイプの分譲マンションと大差ないものが備わっています。

管理費は273円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、ワンルーム中心の64戸ですので200円台ならば悪くないでしょう。

駐車場は1台のみで平置になります。

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