パークホームズ南池袋【池袋駅5～8分×奥行抜群のパノラマビュー】16階85㎡16,598万円（坪単価643万円）

パークホームズ南池袋

所在地：東京都豊島区南池袋1-34-1（地番）
交通：池袋駅徒歩8分（JR線。東京メトロは徒歩7分、西武線は徒歩5分）、目白駅徒歩9分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建、総戸数：17階建、52戸（非分譲住戸1戸含む）

JR池袋駅は徒歩8分ということでそこまで近くはないものの、目白駅も徒歩9分となるポジションです。敷地は明治通り沿いですが、内側となる西～南西方向に目白駅寄りの第一種住居地域や第一種低層住居地域が広がる良好な住宅街に片足を踏み入れたポジションで、利便性と環境が高いレベルで両立しています。

こちらの敷地の主要部分は明治通り沿いの商業地域のため、17階建を実現出来ており、その西～南西にかけての低層住宅街を望む特等席であると同時に、80㎡超を中心としたゆったり目のプラン構成にも注目すべき物件でしょう。

11～16階は3分の2が80㎡超、17階は100㎡超のみという構成で、グロス価格がかなり高額になる物件ということもあるのか共用部・専有部共に力を入れています。総戸数52戸という数字からはイメージしにくい特色を持った物件に仕上がっていますね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩1分にリコス、徒歩2分に肉のハナマサ、徒歩8分にクイーンズ伊勢丹があります。西武池袋本店（地下食品街）まで徒歩5分ですし、紀ノ国屋や北野エースの入る東武百貨店も徒歩8分になる言わずと知れた便利なポジションです。

再開発が進む東池袋駅周りは少々距離がありますが（サンシャインは徒歩12分、イケ・サンパークは徒歩18分）、そういった住居系地域に寄り添う駅徒歩8分は非常に貴重で、池袋駅周りの利便性はもちろんのこと、目白駅寄りの落ち着いた環境に加え眺望まで欲する欲張りな方にはもってこいの物件だと思いますね。

通学区も南池袋小学校の徒歩6分（通学路経由）と良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は85㎡の3LDK、南・西・北の三方角住戸です。南側の明治通り沿いの同商業地域には10階以上の建物もありはしますが、この上層階住戸であればそれらを越えますし、上述のように西～南西にかけては第一種住居地域（第3種高度地区）の低層住宅街を見下ろすポジションです。さらに、山手線の外側には目白アドレスの第一種低層住居専用地域が広がるなど、ノンタワマンではそうはお目にかかれないレベルの非常に奥行のある眺望が楽しめますね。

メインが西側開口部で全室が西に面したプランなので当然ながら真夏の西日はネガティブな材料になってはくるものの、このポジションならば東側の明治通りの影響も小さく、池袋駅徒歩8分の住居系地域に寄り添うポジションでありながらこの半永久的なパノラマビューを手中に出来るというのはやはり大きな魅力でしょうね。

間取りは11～16階に設けられたタイプで、17階の100㎡超（×2戸）及び10階に1戸だけある92㎡の次に大きなタイプになります。
11～16階は南東角住戸もほぼ同じ大きさになっており、当物件が豊かな面積帯で構成されていることが分かると思います。

11～16階は1フロア3戸で構成されていることからもお分かりのようにけして大きな物件ではなく、かつ、ダイレクトサッシを多用したことで柱の食い込みもそこそこ目立ちます。

ただ、窓際の下り天井（梁）を抑えることで実現したサッシ高約2.2m（下り天高も約2.2m）のダイレクトウィンドウ（最上階は約2.4m）はそこいらへんのタワマンを凌駕するハイパフォーマンス（※）であり、17階建とはいえ「パークホームズ」でこのような設計が採用されていることに驚かされました。
※最大天井高は約2.5mなので”落差”が30cmほどと小さ目なのも良いですね。最大天井高2.6m×下り天高（≒サッシ高）約2.1mのようなケースは、天井の凹凸が激しく最大天高から受ける印象ほど開放感が欠けてしまうことが多いです。また、ビルトインエアコンが最大天井高2.5m部分にあるあたりも良い点ですね。

三方角住戸なりの良好な玄関位置が生み出す無理のない廊下動線にも好感が持てますし、ビューバスも魅力の1つになるでしょう。

一方で、気になるのはLDの大きさ及び形状ですかね。
85㎡の3LDKとしては寂しい印象のあるLDKでの16.9畳で、入口付近の廊下状のデッドスペースも大きいです。ベッドルーム2のウォールドアを開け放つとしっかりとした大きさの空間になるので、この面積帯・価格帯なりの豊かさを感じることは出来るのでしょうが、LDは柱の影響も大きいですし、もうちょっとLD単体ないしLDKを魅力的な空間に出来ていると良かったようには思いますね。

坪単価は643万円。最上階南西角住戸108㎡の坪単価738万円と比べるとそれなりの差がありますが、同タイプ11階でも620万円、7階南西角住戸は647万円、1戸だけしかないプレミアムが乗っているとはいえ10階92㎡南西角住戸688万円、そして11階の北東角住戸59㎡も坪単価641万円となるなど、第1期（30～40㎡台の1LDK以外）で供給される中層階以上のお部屋は驚くほど単価差が小さくなっていますし、面積帯が異なるとはいえ下階にさらに単価が高いお部屋があることに驚かされます。

ホームページなどでは池袋駅がほど近いポジションでありながら住居系地域を望む西側の眺望が享受できるこのポジションを”特等席”と述べているぐらいですし、物件内最高レベルのポジション、かつ、間取り面のパフォーマンスにも優れた角住戸に”プレミアムらしいプレミアム”が乗っていないというのは意外でした。

パークホームズ西池袋のこれに近い面積帯の角住戸は地権者住戸との兼ね合いで2階にしかなかったというのもあるのでしょうが（こちらの10階南西角が高いのと同じ）、こちらを上回る水準だったわけで、微妙な市況や近隣物件との兼ね合いもあるとはいえ同じエリアの三井の物件でこういったお値段設定がなされるとは思わなかったですね。この値付けでは上層階が人気になるのは当然でしょう。

まぁ、グランドシティタワー池袋の第1期が住不らしからぬ現実的なお値段設定だったということも影響してはいるのでしょうが、年明けから始まる第2期は値上げが確実視されますし、そのようにこちらはタワマン顔負けのダイレクトサッシと眺望を有していますので、物件スケール（ないし共用面の充実）やブランド（これだけの物件ながら近年の三井の傾向そのままに"パークコート"になることはない）に拘らない方には魅力的な価格帯になるでしょうね。

詳細は次の記事で述べますが、11階以上は外気処理換気システムも採用するなど、単価帯以上の設備仕様面も素晴らしいですね。
近隣物件などとの比較も次記事で行います。