パークホームズ南池袋【ハイサッシ2.2m×外気処理換気システム（or全熱交換）】9階67㎡13,198万円（坪単価649万円）

続けて、パークホームズ南池袋。

設計・施工は西武建設、デザイン・設計監修は日建ハウジングシステムです。

前回の記事で書いたように、総戸数52戸ながら80㎡台が多数、90～110㎡台も3戸設けるなど、その立地・眺望に相応しいゆったりとした面積帯を実現した物件になります。

とはいえ、17階建でのものですので敷地面積は600㎡に満たないかなり小ぶりな物件になってしまうわけですが、そういったスケールを感じさせないエントランス周りの設えは流石ですね。

全方位にダイレクトサッシ（約2.2m）をふんだんに用いたことで、透明感の高いフォルムを実現し、遠目からでもそこそこの存在感を放つ物件（中・上層部）ではあるのですが、それ以上にインパクトがあるのが明治通り沿いの基壇部（エントランス周り）のデザインでしょう。
基壇部は自然石貼りの列柱と梁、ワイドな開口面で構成されており、植栽も豊かです。また、エントランスホールは天高約6mのダイナミックな2層吹抜空間で、雪花硝子のアートウォールとシャンデリアも空間を彩りますね。

動線が億劫にはなってしまいますが、駐輪場を2階に設けることで1階にこういった魅力的な共用空間を創ることが出来ていると思いますし、小ぶりな物件でありながら眺望を生かした屋上ルーフテラスを設けるといったあたりも非常に気が利いています。

前回のパークホームズ南池袋。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。南と東（明治通りの向かい）に11階建マンションがあるなど、眺望的な魅力はないながらもこの階ならば日照は得ることが出来るでしょう。

間取りは11～16階の南に面した角住戸（約85㎡）とは異なり、同じ南に面したポジションでも60㎡台となる小ぶりな3LDKです。

ただ、やはり囲まれ感のある視界面を考慮してのプラン二ングなのでしょうし、中・低層階を1LDK～2LDK（30～50㎡台）ばかりにするのではなく、こういったそこそこの大きさのもの（3LDK）を設けているあたりはそういった”共用面などの頑張り”とも相性が良いように思いますし、80㎡台以上の高グロス住戸を検討される方にも"3LDK中心"という点は良い材料になるでしょうね。

こちらはLDが角位置ではないものの、北側のバルコニー側に開口部を設けたことで一応は二面採光に出来ていますし、ベッドルーム1のウォールドアを開け放つことでそこそこの大きさの三面採光空間として使うことが出来るあたりも魅力でしょう。
むろんサッシ高（下り天井高）も同約2.2mということで、三次元的にも魅力的な空間になっています。

角住戸としては廊下が短めながらベッドルーム2室と洗面所がノンリビングインになっているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は649万円。やはりグランドシティタワー池袋の第1期（高層階のみの供給で平均は約695万円※600万円台中盤～700万円台中盤）と比べると、強く感じますし、先ほど取り上げた当物件の目玉ポジションでありながら同単価帯（というかこちらよりも安い）の80㎡台角住戸と比べると明らかな割高感があります。

近年の近隣供給事例としては、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（2020年分譲/東池袋駅徒歩1分/約520万円）、オープンレジデンシア池袋（2021年分譲/池袋駅徒歩9分/約460万円）、シティハウス池袋（2021年分譲/大塚駅徒歩8分・東池袋駅徒歩11分/約450万円）、ブリリアタワー池袋ウエスト（2022年分譲/池袋駅徒歩5分/約535万円）、ザ・ライオンズ池袋（2022年分譲/池袋駅徒歩7分/約550万円）、パークホームズ西池袋（2023年分譲/池袋駅徒歩6分/約600万円）があります。

こちらは中層階とはいえ、かなり囲まれ感のあるポジションで、先ほどのお部屋とは眺望だけでなく設備面での差もありますのでほぼ同じ単価でもそこから受ける印象は全然違いますね。10階以下でも2.2mのサッシ高や全熱交換は特筆すべき点ですし、小ぶりな物件ながらエントランス周りの高級感も魅力ではあるのですが、近年の近隣供給事例と比べ少々強く感じてしまいますね（※直近のさらなる価格高騰を加味しても）。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板（17階はシーザーストーン）、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼（一部タイプ除く）が備わっています。
また、LDビルトインエアコン（11階以上※17階はマスターベッドルームも）、お掃除浴槽（11～16階）、日ポリ浴室（17階）、LD床タイル（17階）など、昨今の600～700万円台の物件の中ではかなり充実しています。

さらに、10階以下は全熱交換器、11階以上は外気処理換気システムが備わっているあたりもスペシャルですね。特に外気処理換気システムは季節に応じて温度と湿度を調節して給・排気を行うため、一般的に2時間で部屋の空気が入れ替わる（当然ながらエアコンや床暖房の効率が悪い）24時間換気下においては非常に快適で魅力的なシステムになるでしょう。

管理費は440円/㎡。ディスポーザー×内廊下ではありますが、各階ゴミ置場や24時間有人管理などの特別なものはありませんので小ぶりなスケールなりに高めですね。
近年の三井は、数あるデベロッパーの中で各階ゴミ置場を積極的に採用する傾向にあり、パークホームズ荻窪三丁目（総戸数19戸）、パークホームズ三軒茶屋一丁目（総戸数64戸※20～40㎡台もそこそこある）、パークホームズ文京本駒込（14階建総戸数88戸）などの例があります。
こちらは文京本駒込よりもスケールが小さいですし、17階建でもありますので（それだけゴミ置場の数が増えるので）コスト的に厳しいのは間違いないですけど、最上階プレミアムは100㎡超、また、80㎡超も多く設けられた高グロス物件ではありますのでちょっと惜しい気はしますね。
管理形態も「通勤」ではなく「巡回」になります。

駐車場は全11台で、1台のみが平置、10台が機械式になります。駐車場入口は明治通りではなく、敷地南西部の一方通行の道路に面しており、帰路はダイヤゲートの西側から長々と細い道を経由しなければならないのは少々億劫かもしれません。