ブリリア東上野【小規模ながらJR上野駅徒歩6分】9階64㎡11,599万円(坪単価595万円)

ブリリア東上野。

所在地:東京都台東区東上野3-35-1他(地番)
交通:上野駅徒歩6分(JR。東京メトロは徒歩4分)、稲荷町駅徒歩4分、新御徒町駅徒歩6分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:14階建、39戸(地権者住戸7戸含む)

ブリリア上野ガーデンプレイスは東上野5丁目(浅草通りの北側のエリア)でしたが、こちらは浅草通りの南側となる東上野3丁目になります。
こちらよりも駅から離れはしますが、同東上野3丁目ではブリリア上野ザ・レジデンスも供給していますし、ブリリアが目立つエリアですね。上野駅徒歩6分(東京メトロ上野駅は徒歩4分)のこの立地ならば通常は「上野」が物件名になるところ、そういった過去の供給があるがゆえ(?)に東上野になっているあたりは正直疑問ですし、ちょっと勿体ない印象すらあります。

JRは惜しくも徒歩6分にはなってしまうものの、御徒町駅も徒歩10分圏内になるポジションで、非常に交通利便性の高いエリアの一画なのは間違いないでしょう。30~60㎡台の総戸数39戸、敷地面積400㎡に満たないかなりの小規模物件ですが、三方角地、かつ、周囲はわりと低い建物で構成されているため、魅力は交通利便性だけというわけでもありません。

買物便はスーパーで言うと、徒歩3分にまいばす、徒歩8分にマルエツ(24時間営業)と成城石井(アトレ)、徒歩10分に紀ノ国屋(エキュート)、徒歩11分にサミット(TAKEYA)、徒歩12分にライフなどがあります。近いのはまいばすだけですが、徒歩10分前後まで含めると非常に潰しが効いていますし、アメ横が徒歩10分ほどとなるのもやはり大きな魅力になるでしょう。

なお、通学区は上野小学校で徒歩8分とまずまずの距離感です。

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の3LDK、南西角住戸です。両面共に接道しており、前建は南側が7階建、西側が5階建になりますので、この階であれば日照だけでなく視界抜けも出てきます。
このような小さな敷地でも14階建になるように、高さ制限が緩い商業地域ゆえに将来的に視界などが変わってしまうことは十分に考えられますが、現状においては良好なポジションですね。

間取りは"分譲住戸唯一の60㎡台"で、最も大きなものになります。
3LDKもこちらだけですし、その良好な南西角なりの設定とも思うのですが、間取りは…。

小規模ゆえに柱のアウトフレームは容易ではないのでしょうが、かなり食い込みがありますし、凹凸が激しく動線部の面積消費が大きなLDはどうでしょうか…。LDK13.7畳なので「LD10畳+キッチン3.7畳」ぐらいの割り振りなのでしょうが、LDに含まれているLD入口ドア~洋室2のドアのあたりまでの空間がなんとも…。
洋室などと比べると純粋なLDがいかに小さいか分かると思います。

そもそも64㎡の3LDKなので手狭感があるのは当然ではあるのですが、柱の食い込みや動線(ないし居室配置)次第ではかなり違った印象のものに出来たはずです。
しかしながら、当タイプは地権者住戸を含めても物件内に1戸しかないタイプで、"地権者住戸との兼ね合いで生じているタイプ(本来は東側の柱と柱を結ぶライン上が戸境になるのですが、隣の地権者住戸との兼ね合い(※そもそも、こちら自体が当初は少し大き目のプランを望む地権者のために設計された可能性もある)で微妙な面積調整が生じた結果凹凸が生じている)"ゆえの難しさもあるのでしょうが…。

坪単価は595万円。上層階の南西角(54㎡坪単価570~580万円)よりも高い水準で、唯一の60㎡台3LDKというプレミアムが乗った形です。囲まれ感の強いポジションの低層階の30㎡台に関しては400万円台半ばもあり、30㎡台と50~60㎡台の単価差が大きいため平均にあまり意味はないものの、多くが480~580万円のレンジのため平均としては530万円程度になるでしょうか。

近年の供給事例としては、ブリリア上野プレイス(2020年分譲/稲荷町駅徒歩4分/約380万円※平均専有面積約45㎡)、シティハウス御徒町(2020年分譲/仲御徒町駅徒歩5分/約405万円※平均専有面積約58㎡)、クレヴィア上野御徒町(2020年分譲/御徒町駅徒歩7分/約415万円※平均専有面積約39㎡)、ルフォン上野公園ザ・レジデンス(2021年分譲/上野駅徒歩9分/約400万円※平均専有面積約44㎡)、ザ・パークハウスアーバンス御徒町(2022年分譲/御徒町駅徒歩7分/約435万円※平均専有面積約52㎡)、クレヴィア新御徒町(2022年分譲/新御徒町駅徒歩5分/約475万円※平均専有面積約48㎡)があり、御徒町駅寄りのものを含めるとここ3~4年だけでも多いですね。

直近のさらなる価格高騰はもちろんのこと、上野駅側となると少ない上、JR徒歩6分はかなり近いためこのぐらいの値上がり感があるのは当然のことだと思います。
ただ、上述のように間取りにかなり難がありますし、この60㎡台は1戸しかないことによるプレミアムが少なからず乗った水準ではあるので、少々強い印象にはなってしまいますね。

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