パークホームズ溝の口ミッドイースト【駅距離はあるがマルエツ徒歩1分×小学校徒歩2分】7階75㎡8,750万円(坪単価388万円)

パークホームズ溝の口ミッドイースト。

所在地:神奈川県川崎市高津区坂戸1-232-2(地番)
交通:高津駅徒歩13分、溝の口駅徒歩15分、武蔵溝ノ口駅徒歩15分
用途地域:工業地域
階建、総戸数:7階建、197戸

最近完売したグランドメゾン溝の口の杜からさらに東方向に向かったところで、従前は富士通テレコムの事業所があったところに誕生する物件です。

グランドメゾンの際にも述べたように、溝の口駅はターミナル駅ではあるものの、駅周辺に大規模な分譲マンションはほとんど存在しておらず、こちらの敷地面積は7,000㎡超、総戸数197戸のスケール感は1つのポイントになるでしょう。やはり、わりと近いところにはエリアのランドマークであるザ・タワー&パークス田園都市溝の口(32階建648戸/2006年築。特異なフォルムで夜間のライティングが絶品)、パークシティ溝の口(15階建1,103戸/1983年築。敷地面積約57,000㎡の緑豊かなランドプラン)といったところがありますが、特にパークシティはかなりの築古物件ですし、溝の口界隈が好きでスケールのある新築物件を望む方には検討しやすい物件ではあるでしょう。

溝の口駅は"ギリギリ徒歩圏"という感じではあるものの、アプローチはフラットなので自転車を利用しやすく(※)、それよりも少し近い高津駅が使えるあたりもポイントではあるでしょう。
また、こちらの敷地自体は工業地域内にはなるものの、こちらがマンションになることでまた住宅街感が増しますし、東側道路の向かいは第一種住居地域になっていることからもお分かりのように住宅がメインのエリアにはなります。
※ファミリータイプで構成された物件でありながら駐輪場が287台分しかないのはちょっと心配ですね。戸数が多い物件なので戸あたり2台分まではいらないのかもしれませんが、戸あたり1.46台はちょっと少ないような…。

そして、当立地の最大のポイントと言っても過言でないのが北側道路の向かいにマルエツがあるという点でしょう。
マルエツにはダイソーも入っており、徒歩1分というのは非常に分かりやすい魅力になります。スーパーは他にも生活クラブたかつデポー(徒歩3分)、イトーヨーカドー(徒歩9分)がありますし、溝の口駅前へ続くポレポレ通りまで徒歩5分という立地ですので、買物利便性は駅距離以上のものがありますね。

通学区の坂戸小学校も目と鼻の先となる徒歩2分で、これからお子さんが小学校に通う予定のファミリーにとってより魅力を感じやすいポジションです。

ちなみに、物件名からは分かりませんが、デベロッパーには「ルネ」の総合地所も名を連ねたJV物件になります。

公式ホームページ
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お部屋はサウスレジデンスの75㎡の3LDK、南東角住戸です。サウスレジデンスは敷地南東部に位置しており、当角住戸は敷地の南東コーナー付近になります。南側は3階建戸建(工業地域)、東側は道路の向かいに2階建戸建(第一種住居地域)というポジションで、工業地域感はないですし、この最上階住戸からはそこそこの視界抜けも望めます(※南方向は戸建の先に10階建マンションがあります)。

間取りは物件内(最大はルーバル付の78㎡)では大きな方となる75㎡の3LDKですが、プラン的には”長谷工の板状マンション”そのままといった感じの単調さを感じる角住戸になります。

洋室2のしっかりとした開口部は東方向の視界抜けを加味した設計と思われ、好感が持てはするのですが、LDの開口部自体はごくごく一般的なサッシ2枚分でしかないですし、角住戸らしさは今一つです。

洋室2のウォールドアを開け放つとワイドな連窓サッシも魅力な二面採光になりますので、大分印象は変わるものの、このような単価帯(グロス帯)になるのであればもう少し何かしら…とは思いますね。

まぁ、エリアが全然違うとはいえ、こちらよりも遥かに高額なパークシティ高田馬場の上層階角住戸(2億弱)があんな感じなので、こちらに求めるのは酷ですけども…。

坪単価は388万円。ルーバル付の角住戸には400万円超もありますが、最上階角住戸なりにこちらも物件内ではかなり立派な水準です。東方向の視界抜けが得られないとはいえ、同階南向き中住戸が350万円ほどであることを鑑みるとわりとプレミアムが乗っているように思いますね。

前建の影響が強いサウスレジデンスの低層、センターレジデンスの低層(駐輪場向き)には270~280万円台などもあり、平均としては、330万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、そのグランドメゾン溝の口の杜(2022年分譲/溝の口駅徒歩12分・高津駅徒歩10分/約365万円)、ヴェレーナ川崎溝の口(2022年分譲/高津駅徒歩12分・溝の口駅徒歩14分/約300万円)、プラウド溝の口イースト(2022年分譲/武蔵溝の口駅徒歩7分/約370万円※全戸30~40㎡台のため単価高)、プレミスト津田山(2022年分譲/津田山駅徒歩3分・溝の口駅徒歩14分/約275万円)があります。

プラウドはコンパクトゆえの単価高、そして、グランドメゾンがその高いパフォーマンスを武器にこの界隈の相場を一段上げた印象があるため、駅が3分程度遠くなる中で1割弱安の330万円程度であれば大きな違和感はありません。

ただ、グランドメゾンよりもスケールがあるとはいえ、グランドメゾンほどデザイン・ランドプランに力を入れた物件ではないため(簡単に言うとグランドメゾンほどの高級感がない)、こういった400万円近い上層階角住戸ともなるとプレミアムがちょっと大きく感じてしまいますし、面積帯もそこそこのためグロスの嵩みも気になりますね。

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