ドレッセ新横浜【環状2号と横浜アリーナが隣接する駅徒歩7分】3階73㎡8,058万円(坪単価363万円)

ドレッセ新横浜。

所在地:神奈川県横浜市港北区新横浜3-12-1(地番)
交通:新横浜駅徒歩7分(東急・相鉄・市営地下鉄。JRは徒歩8分)
用途地域:商業地域
階建、総戸数:10階建、63戸(他店舗2区画)

物件名は東急の「ドレッセ」ながら三菱地所レジデンスとのJVで行われるプロジェクトです。駅徒歩5分だったメイツザ・マークス新横浜にはインパクトで劣るものの、こちらも新線・直通線開業などで盛り上がる新横浜駅の徒歩7~8分という至便な地に誕生する物件ですね。

こちらは総戸数63戸なので、エリア最大級のスケールを有したレ・ジェイド新横浜のような存在感にも欠けますが、あちらの新横浜1丁目エリアの駅徒歩9分は駅からのアプローチにおいて線路をまたぐ必要があるため、こちらの駅徒歩7~8分の方が大分利便性が高いのは言うまでもありません。

近年、新横浜3丁目にはクリオ新横浜マスタープレイスも誕生していますし、メイツの際にも述べたように、そういった新線・直通線開業に伴い新横浜駅界隈の開発が盛り上がったことで以前は少なかったこの新横浜3丁目界隈にもマンションが増えてきました。
こちらの立地は環状2号に面しているだけでなく、イベント時にはとっても賑やかな横浜アリーナにも隣接(道路を挟むし"裏手"ではある)しているというあたりはお世辞にも褒められたものではありませんが、こちらのポジションは新横浜3丁目の端にあり、道路の向かいが大豆戸町となるため若干ながら住宅街感があるのは悪くない点でしょうか。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩3分にまいばす、徒歩5分にプリンスぺぺ(フードウェイ、成城石井、ジュピターなど)、また、同徒歩5分のメガドン・キホーテは生鮮も扱っていますので選択肢もわりと豊富ですね。

通学区は、大豆戸小学校で徒歩6分と良好な距離感です。
ちなみに、新横浜公園は徒歩18分と距離があるように感じるかもしれませんが、なにしろ広大な公園で近隣住宅街からは鶴見川や日産スタジアムにより隔てられたポジションのため、徒歩18分でも近い方ですね。

新横浜公園は散歩にもスポーツにも最高の環境ですし、中でもこのあたりのポジションはお子さんがサッカーをやっている(サッカーをやらせたい)ご家庭には格好の立地でしょう。
まぁ、新横浜公園へのアクセスで言うと最低でも63㎡を確保する中で駐輪場が63台(戸あたり1台)しかないのはどうにもこうにも残念ではあるのですが…。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。南西は道路を挟み横浜アリーナがド~ン(上部は高圧線)、南東は環状2号、環状2号の向かい南側には15階建のアリーナタワー(階高の高いオフィスなのでマンションだと20階建以上の高さがある)というお世辞にも魅力的とは言い難いポジションです。
ただ、新横浜駅界隈は商業地域が広域に広がり、大通りに面していない限り同じような高さの建物が並ぶことが少なくないため、環状2号沿いであることで前建との離隔が確保出来たこのポジションは悪いことばかりではありません。南東側の環状2号の向かいはルームズ大正堂でエリア内では背が低いため、こちらの低層階でも日照が得られるのは良い点でしょう。

間取りは少々クセがあります。
面積的には優に70㎡を超えており、立地やこのポジションを鑑みるとむしろ大きなぐらいに感じるのですが、柱の食い込みが顕著で、南西面の柱位置に難があります。柱が少し内側に入っており、柱の食い込みだけでなく、居室上部の梁も室内中央部を横断しているのです。

このようにすることで窓際(南西端)から梁を排除できることで、南西側の開口部をハイサッシなどに出来たりするものですが、当物件はそのようなものを採用していることもなく、柱・梁がかなり邪魔な印象になるでしょう。

メイツの柱は内側にこそ入っていませんでしたが、やはりバルコニー側ですらガッツリ食い込んでいましたし、この容積率の高い商業地域を余すことなく設計した結果、間取りが難しいものになるのは分からんではないのですが、面積から受ける印象よりもかなり小さく感じてしまうプランでしょうね。

LDは角位置でないどころかサッシ2枚分しか開口部がなく、環状2号に配慮した二重サッシになっているため、開放感に欠けます(遮音面では魅力ですが、サッシの縁が2枚になることで視界面・採光面はイマイチ)。

また、外観的にはコーナー部を丸めた形状がアクセントにはなっているのですが、そういった形状面の影響もあり、丸めた部分はほぼほぼコンクリ(曲面をガラス手摺とするのは大変でコストもかかる)のため、そういった点でも採光が芳しくないですね。

洋室1こそ7.3畳と大き目ではあるものの、他の居室は小さ目ですし、収納が少な目なのも気になる点でしょうか。

坪単価は363万円。上層階は400万円超までありますが、低層階はそこそこの水準に抑えられています。
このご時世にしては現実的な価格設定に感じたメイツザ・マークス新横浜に比べると流石に上昇(ざっくり1割程度)しましたが、直近はさらに相場が一段階上がるケースが増えていますのでこの程度の上昇ならば御の字でしょう。

線路の向こう側(新横浜1丁目)とはいえ、レ・ジェイド新横浜の上層階角住戸(ファミリータイプ)と同じぐらいという点で言うと、間取りはもう少しなんとかして欲しかったという思いはあります(レ・ジェイドは間取りが良好というか、窮屈なランドプラン(フロアプラン)を強いられているここやメイツとは異なり"普通"です)。
しかしながら、昨今の価格高騰下において、これだけ交通利便性の高いポジションでの300万円台中盤は見やすいでしょうし、新横浜駅は篠原口の再開発(大分先のことにはなりそうですが…)も話題になってきていますので、間取りを気にしないか方(許容できる方)であれば検討しやすい水準でしょう。

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