ドレッセ新横浜【珍しい10階建で空地率約11%】2階64㎡6,298万円(坪単価326万円)

続けて、ドレッセ新横浜。

設計はデザインネットワークス、施工は木内建設、そしてデザイン監修はフリークスです。

メイツザ・マークス新横浜は空地率約21%と、高容積率ながら高さ制限が比較的厳しい商業地域なりの窮屈なランドプランを強いられていたのですが、こちらに至っては空地率約11%ということで、全ての物件の空地率を計算してきたわけではないものの、当ブログで取り上げた物件の中で過去一低いのではないでしょうか…。

横浜市ではかなり多く存在する第7種高度地区(最高高さ31m制限)においては11階建として直床を採用する物件が多い中、こちらは10階建とし階高(二重床)を確保しているのは良いのですが、当然ながら11階建と同等の容積率を実現しているため、空地率はさらに低くなっています(建築面積は大きくなっています)。

ドレッセシリーズで数々の実績のあるフリークスによるデザインコンセプトは「都市の中のオアシス」とのことで、環状2号沿いに設けられたエントランス周りは列柱により空間を緩くつなげることで環状2号と上手に付き合っているようには思うのですが、空地らしい空地はほぼ存在しない物件ですね。

ただ、その分(?)屋内エントランスホール周りで頑張っている印象を受ける物件で、オーバルなソファが印象的なホール、側面にグリッド状のデザインが施されたフォーマルな雰囲気のラウンジに好感が持てます。1階には店舗スペースが2区画(内容は未定)あり、そちらによる面積消費も馬鹿にならない中での設計で、前回の記事で述べたように駐輪場が戸あたり1台分しかないのはそういったあたりが影響しているのだと思いますが…。
なお、そのように10階建としたことで、このエリアの物件としては1階部分の階高が高めに確保出来ており、そういった共用空間の天井高も豊かですね。

また、外観デザインに関しては、エントランスアプローチ(庇)だけでなく、バルコニー軒裏も全体的に木目調としたトレンドを意識したものです。南東面コーナー部の曲面設計も相まってスケール以上の存在感を演出出来るのではないでしょうか。

前回のドレッセ新横浜

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK、北東向き中住戸です。東側の太尾新道の向かいは低層の大黒屋(うなぎ屋)ですので、この階でも圧迫感はなく、南東方向からは日照も得られます。
わりと大きな敷地なので将来的な保証はありませんが、向かいからは近隣商業地域(第6種高度地区(最高高さ20m)×容積率300%)ですので、少なくともこちらのような高さの建物になることはないでしょう。

間取りは64㎡ということで意外なほど大きな2LDKですね。
当物件は内廊下を採用しているため、こういった中住戸を3LDK(2LDK+S)とするのは難しかったのだとは思いますが、そうであればギリギリ60㎡に乗せるぐらいの方がニーズ(予算帯)によりマッチしたのではないでしょうか。

プラン的には内廊下の2LDK中住戸にありがちな洋室1室が行灯部屋になったタイプなのですが、こちらのタイプが珍しいのは洋室2に廊下からの動線が確保されている点ですね。

行灯部屋を居室扱いにするためにはリビングインとすることがマストですので(建築基準法上の採光要件をLDと一体で満たすことで居室に出来る)、こういったケースではリビングイン動線しかないのが一般的なのですが、こちらは2WAYになっています。

ネックとしてはやはり柱の食い込みと小さ目の開口部でしょうね。
先ほどの角住戸ほどのクセの強いタイプではありませんが…。

坪単価は326万円。太尾新道もそこそこの交通量はありますが、環状2号に比べれば遥かに少ないですし、前建(低層)との離隔もしっかりしていることを考えると思っていたよりも控えめでした。上述のように2LDKとしてはかなり大きな64㎡で、グロスの嵩みを考慮したお値段設定なのかもしれません。低層階ならばそこまで嵩んだ印象はないですが、坪単価370~380万円の上層階となると優に7,000万円を超えてますからね…。
2LDKとして一般的な50㎡台中盤であれば少なくとも5%は単価を高く出来ていたはずで、なぜにこんなに大きくしたのか謎ですらあるのですが、大き目の2LDKを探していた方には検討しやすい単価帯でしょうね。

なお、物件平均としては360万円程度になるでしょうか。
近年の近隣供給事例としては、クリオ新横浜マスタープレイス(2020年分譲/駅徒歩7分/約330万円)、メイツザ・マークス新横浜(2022年分譲/駅徒歩5分/約335万円)、レ・ジェイド新横浜(2023年分譲/駅徒歩9分/330万円程度(分譲中のため暫定))があり、最も高くはなります。

しかしながら、そういった新駅・新線開業がありながらクリオのあたりからそこまで上昇していないですし、この立地は交通利便はもちろんのこと、新横浜駅界隈では買物利便も高いポジションですのでこの価格帯であればファミリータイプのニーズは少なくないのでしょうね。

ちなみに、第1期45戸の供給で、総戸数が少ないとはいえ7割超の水準です。

設備仕様面は、総戸数63戸でもディスポーザーが付いているあたりは先行したスケール感のあるメイツやレ・ジェイドの存在あってのものでしょうか。食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板などそれ以外も違和感のないものがそろっています。
なお、エコ・断熱性能の高いゼッチ・マンションで、必要か否かはさておきLDに加え洋室2室にも床暖房が付いているのはポイントになります。

管理費は302円/㎡。ディスポーザー×内廊下で、スケール的にもけして大きな物件ではないのでこの水準は有り難いでしょう。昨今のインフレの影響を感じないどころか2~3年前の物件と比べても気持ちリーズナブルなぐらいですね。
この水準で内廊下に冷暖房が付いていれば素晴らしいですが、流石にないかね???

駐車場は全13台で平置1台を除いた12台が機械式になります。

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