ブリリア大島グリーンアベニュー【定借に相応しいプランニング】3階82㎡6,548万円(坪単価264万円)

ブリリア大島グリーンアベニュー。

所在地:東京都江東区北砂5-1-25他(地番)
交通:大島駅徒歩9分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:9階建、64戸(地権者住戸1戸含む)

北砂5丁目の丸八通りから1本入ったところで、亀高小学校の東側(道路を挟みます)に誕生する物件です。
南側の区画で2019年に分譲された同東京建物のブリリア大島と同じ定期借地権物件で、共通点が多いですね。
ブリリア大島の際にも述べたように、駅徒歩10分圏内とはいえ定借にしては地味な立地の物件という位置づけにはなるでしょうね。

こちらは、総戸数127戸あったブリリア大島のようなスケール感もないため、もう少し定借なりに特徴ある物件になっていると良かった印象はあるものの、南西角地で南側道路の向かいは比較的低層の建物、西側はその亀高小学校の校庭となるため、日照・視界的な魅力はありますね。

ブリリア大島同様に通学区は亀高小学校ではなく、第六砂町小学校(徒歩7分※定員に達しなければ亀高小を選択することは可能)というあたりはちょっと残念ではあるのですが…。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩3分にまいばす、徒歩7分にヨークマートがあります。アリオ北砂(イトーヨーカード)は徒歩11分とやや距離がありますが、100以上の専門店が入っているためやはり便利ですし、砂町銀座商店街が徒歩7分というあたりもポイントですね。

また、むろんこのあたりは低地ですのでハザードマップ的には色が付くものの、川沿いの自然環境も魅力の1つで、仙台堀川公園が徒歩5分、大島小松川公園も徒歩14分となるなどといった公園アクセスも魅力でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は82㎡の4LDK、南西角住戸です。亀高小学校前交差点を望む敷地南西コーナー付近に位置しており、交差点の向かいは14階建の北砂5丁目団地があります。ただ、上述のように、南と西は良好で、こういった低層階でも圧迫感はなく日照も良好ですね。
反面、校庭に面した物件あるあるなのですが、風の強い日には砂埃などが舞う可能性があることに注意が必要です。

間取りは4LDKとはいえ80㎡超のしっかりとした面積を有しており、"定借との相性の良さ"を感じるプランです。
そのブリリア大島の際にも述べたと思いますが、定借は残存期間や借入限度額(担保価値)との兼ね合いで、少なからず所有権に比べリセールで苦労するところがありますので(余程の好立地やキャッシュでの購入もある富裕層が好むエリアの物件を除く)、永住を視野に入れられるぐらいの購入が安心で、そういった点で言うとこういった80㎡台の4LDKは合ってきます。

間取り的には西面(妻面)4室の4LDKのため、LDは小さいだけでなく開口部が非常に地味なのは残念でしょう。
洋室2のスライドドアを開け放つことで違和感少なく3LDKとして使える柔軟性はあれど、洋室の開口部もやたらと小さいですし、角住戸らしさがほとんど感じられないのはどうかと…。

柱の食い込みは抑えられていますし、廊下も角住戸としてはけして長くはないものの、収納も少な目ですし、さらに廊下を短くするなどもっと効率性を追求した4LDKに出来ていると良かったようには思いますね。

大き目の玄関下足スペースは魅力的です。

坪単価は264万円。グロス価格が嵩まない50㎡台の最上階には320万円ほどのものもありはするものの、中心となるファミリータイプ(70~80㎡台)は概ね260~300万円のレンジに収まっており、平均坪単価は280万円程度になるでしょうか。

近年の近隣エリアの供給事例としては、ブリリア大島(2019年分譲/大島駅徒歩10分/約220万円※定借約70年)、ブリリア大島パークサイド(2021年分譲/東大島駅徒歩7分/約285万円)、シティテラス住吉(2021年分譲/西大島駅徒歩14分※有楽町線延伸による新駅候補地が徒歩10分内になるポジション/約295万円)、バウス西大島(2021年分譲/西大島駅徒歩7分/約285万円)といったものがあります。

2021年頃の所有権物件とほぼ同じ水準ですので、定借なりに価格を抑えることが出来ていると思います。ブリリア大島からは3割弱も上昇してはいるのですが、4年も前なのでやむなしな印象ですね。

また、地代は110円/㎡、解体準備金は67円/㎡ということで、合わせて173円/㎡だったブリリア大島とほぼ同じでリーズナブルな方となります。なお、借地権譲渡時(物件売却時)には地主の承諾が必要ですが、承諾料の有無については不明です。

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