プラウドタワー相模大野クロス【伊勢丹のレガシー×エリア・沿線最高層タワー】6階86㎡9,758万円(坪単価374万円)

プラウドタワー相模大野クロス。

所在地:神奈川県相模原市南区相模大野4-4009-45(地番)
交通:相模大野駅徒歩4分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:地上41階地下3階建、687戸

言わずと知れた伊勢丹跡地の再開発で、小田急線沿線最高層、県央エリア最高層(というか、神奈川県の横浜市・川崎市を除いた最高層)の41階建総戸数687戸という数字面でのインパクトも十分過ぎるほどですね。

総戸数では同相模大野のパークスクエア相模大野タワー&レジデンス(32階建718戸)にはわずかに及びませんが、プラウドタワー相模大野(26階建308戸)を遥かに凌ぐスケールがあります。
パークスクエアの立地は2つのプラウドタワーと比べると駅前感が薄いですし、その名の通りタワー棟とレジデンス棟に分かれた上での718戸、また、前プラウドタワーに関してもそのフォルム・階建的にタワー感はそこまでではなく(その形状も影響してか外廊下でもありました)、当物件の存在感は頭1つ2つ抜けたものと言えるでしょう。

また、駅からのアプローチに関しても前プラウドタワーに匹敵するものがあります。
前プラウドタワーはペデストリアンデッキ直結の駅徒歩4分なのに対し、こちらはデッキ直結ではなく、駅からは一旦エスカレーターを下りて、コリドー街を抜けてエスカレーターを上る(前の伊勢丹へのアプローチ同様で季節の橋)という上下動が伴うアプローチになります。
しかしながら、コリドー街はアーケード(両サイド)なので雨の日も快適で、”お店に立ち寄りやすい直結”といった魅力すら窺えるものです。信号待ちはないですし(横断歩道を渡る必要はあります)、季節の橋の先には当再開発による生まれ変わる2階デッキが広がり、情報や文化を発信する350インチのデジタルサイネージなども置かれるにぎわい広場(仮称)も設けられるなど、伊勢丹とはまた違った形で相模大野の顔となれるポテンシャルを秘めた空間(アプローチ)ですね。

この伊勢丹跡地ポジションは、駅と相模大野中央公園やグリーンホールを結ぶ中継地点にあるという意味でも近隣住民に止まらない多くの方(何らかのイベントなどで相模大野を訪れる方)にとって重要なスポットであり、1~3階に設けられる店舗・地域貢献施設にも期待が出来るのではないでしょうか(スーパーが入るかは未定ですが、その可能性は十分にあるのではないでしょうか)。

流石にこの感じの店舗・地域貢献施設では伊勢丹当時のにぎわいが戻ってくることはないのですが、だからこそこの地を住まいに出来るというのは贅沢に感じます(利便性と環境が非常に高いレベルで両立)。そして、その行幸道路をまたぐ季節の橋もさることながら伊勢丹当時の低層棟(主に地下駐車場などの躯体)を利用した地上1階~地下3階の平置駐車場はまさに伊勢丹のレガシーであり当物件の価値を大きく高めるものに他なりません(※詳細は次記事で述べます)。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分にライフ、徒歩4分に小田急OX、徒歩5分に業務スーパー、徒歩8分に三和など駅前らしく普通に便利です。コリドー街が目の前に広っているわけですし、これでさらに下部にスーパーが入るようであればボーノ下駄履きの前プラウドタワーに負けず劣らずエリアで一位二位を争う買物利便性を誇ることにもなりそうですね。

通学区は、谷口台小学校で徒歩11分とやや距離がありますが、フラットアプローチですし、ネックになるような距離ではありません。

公式ホームページ
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お部屋は86㎡の4LDK、南角住戸です。南東側は行幸道路の向かいに大和パークビル(マンションで言うと9階程度)、南西側は当物件の駐輪場や車寄せの先に14階建のロビーシティというポジションです。視界抜けという感じではないものの、スケールのある物件だけに前建との離隔は図れており、日照はそこそこに得られますね。

間取りは、住戸のある3~40階のうちペントハウスフロア(40階)を除いた3~39階すべてのフロアに設けられたタイプで、ペントハウスを除くと南西向き中住戸90㎡(30~39階)の次に大きなタイプになります。

全方位に住戸が設けられたタワマンの角住戸にしては玄関位置が良い方(フロア中央部からわりと深いところに玄関があるので廊下の長さが抑えやすい)ではあるのですが、4LDKということもあり廊下による面積消費は小さくはありません。

4LDKですので、LD単体で12.1畳となるなどけしてゆとりを感じることは出来ないのですが、洋室4のウォールドアを開け放つとかなりきれいな3LDK(LD17.1畳)として使える柔軟性は非常に魅力的ですし、そのまま4LDKとして使った場合もLDにタワマンらしいコーナーサッシの開放感が得られるのも上手ですね。

三井住友建設のSulattoRotaryTower構法を採用した物件ながらブリリアタワー有明ミッドクロスのサッシ高2.4m(窓際の下り天高2.37m)のような出色な三次元構造を実現出来ていないのはやはり残念ではあるのですが(※)、サッシ高2.1m(下り天高2.05m)はタワマンとして及第点の水準です。
※最大天井高は約2.6mと高いわりに、下り天高は低く、SulattoRotaryTower構法ならではの魅力が感じにくいのはなぜでしょうか。下り天高との落差が約55cmと大きく、室内空間がお世辞にもスッキリしているとは言い難いです。

マンション価格高騰が止まらない中でもペントハウスを除けば300~400万円台の物件にはなりますので、違和感のないパフォーマンスではあるのですが、"SulattoRotaryTower構法"と言われると拍子抜けしてしまったというのが正直なところになりますね。

坪単価は374万円。高層階は440万円超、当タイプ最上階(39階)は坪単価462万円ということでそれなりの上下差があります。
ただ、最上階ペントハウス125㎡(最大天井高2.85m×サッシ高2.3m)の南角住戸は685万円と差がかなり大きいですし、中層階以上になると高層階同様に東~西までの遮るもののないパノラマビューで、丹沢山系や富士山を望む特等席にもなりますので、400万円台前半~中盤であれば納得の水準でしょう。

シンプルに相模大野で400万円台というのは立派な水準ではあるのですが、築10年超が経過した前プラウドタワーの中古が300万円台前半~中盤で取引されるのが今の相場です。
ペントハウスを含めても「4LDK」はこちらのタイプだけですし、”上述のような沿線・エリア最高層プロジェクト”のためかなり広域で見ても30階台は分かりやすい魅力がありますので、新築での400万円台前半~中盤であれば人気になるでしょうね。

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