プラウドタワー相模大野クロス【この地でしか実現しない驚きの駐車場】4階69㎡6,738万円(坪単価323万円)

続けて、プラウドタワー相模大野クロス。

設計・施工は三井住友建設で、ミライフル、そして免震構造が採用された物件になります。
8階建ながら免震構造を採用したノブレス相模大野などもありはしますが、パークスクエア相模大野タワー&レジデンス(32階建)は免震ではなかったため、タワーとしては前プラウドタワー(26階建)に次ぐ免震構造になりますね。

構造面の特徴としては、やはり三井住友建設のSulattoRotaryTower構法が挙げられるのですが、前回の記事で述べたようにやや拍子抜け(名前負け)してしまいます。
ただ、サッシ高約2.1mはタワマンとして及第点を挙げられる水準ですし、伊勢丹のレガシーである当物件は一等地の超高額タワマンでもそうはお目にかかれない地下平置駐車場(地上1階含む)の存在がスペシャルですね。
独立したタワーパーキングが設けられることもある小ぶりなタワマンを除くと、一般的にはほぼほぼタワー棟内部(※低層部や周囲の建物のお見合いとなる部分に固める)の機械式になっていることが多く、平置が設けられるにしても"数台(ロールスロイスなど機械式に入らないような超高級車向けのスペース)"というのが関の山です。

しかしながら、当物件の駐車場は伊勢丹当時からある地下スペース(躯体)を活用した地上1階~地下3階の4フロアに渡る自走式駐車場(平置)で、”ゼロ”からの住宅のプロジェクトではどんな立地、どんな高額物件であろうともわざわざ地下3階まで掘って自走式駐車場を設けるということは採算的にあり得ないため、まさにこのプロジェクトでなければ生まれることはなかった素晴らしく稀有なものと言えるでしょう。

当物件は敷地面積10,100㎡超に対し、延床面積83,000㎡超という驚くほどのスケールがあり、一般的なケースで言うと容積対象外面積を除いた容積算入面積でも60,000㎡超はくだらないものなのですが(総戸数687戸なので戸あたりの面積がどんだけ~ってなります)、当物件はそういった広大な地下空間が存在しているため"容積対象外面積が約51,000㎡"もあり、その中で最も大きな面積を占めるのが地下駐車場ということになりますね。

低層部は自走式駐車場の一部に加え、商業・地域貢献施設などの下駄履きとなるプロジェクトで、伊勢丹当時と同様に2階部分にはデッキ(季節の橋)もありますので、空地率は約26%と低いのですが、駐車場の多くを地下に出来たことでタワー棟の3階から上をほぼフルに住戸とすることが出来ているあたりも無駄がないですし、地下には全戸分のトランクルームに加えワンダーベースという共用施設も設けるなど"地下(既存躯体)を上手に生かした物件"になります。

ちなみに、低層棟において、既存躯体活用に伴う改修工事を行った場合と、活用せず新築した場合とでは建設に伴うCO2排出量が80%以上の削減される計算とのこと凄いですね。また、当物件は、電気・ガスともに東京ガスが供給するエネルギーを導入し、専有部にはカーボンニュートラル都市ガスと実質再生可能エネルギー100%の電気料金プラン「さすてな電気」を採用、さらに、共用部には相模原市内の卒FIT太陽光由来の環境価値等を一部含んだ実質再生可能エネルギー100%の電気使用により、CO2排出量実質ゼロを実現するなど、環境性能を追求したプロジェクトでもあります。

ちなみに、駐車場は敷地北東部の低層棟内に存在しており、上部にタワー(住宅棟)があるわけではないため、駐車場(地上1階除く)から住戸階へ向かうためには基本的にエレベーターの乗り換えが必要になるのはちょっと残念ではあるのですが、地下自走式による魅力の方が遥かに大きいのは言うまでもないでしょう。
※共用施設などについては明日の記事で言及します。

前回のプラウドタワー相模大野クロス

公式ホームページ
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お部屋は69㎡の3LDK、北東向き中住戸です。北東には大きな市営駐車場があり、この階だと流石に視界への影響が残るのですが、その手前には当開発の2階デッキ内のにぎわい広場などが広がり、低層階でもけして悪いポジションではないですね。

間取りは70㎡に満たない3LDKということで、当物件の3LDKの中では小さな方になります。

ただ、柱はほぼほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、全室リビングインにしたことで廊下を限界まで短くすることが出来ているので、一般的な72~73㎡に匹敵する使い勝手があるでしょう。

反面、全洋室のリビングインはやはりネックになりますし、キッチンもいわゆるオープンキッチンではないのですが、わずかでもシンクがLD側に出ていることでシンクで家事をしつつもLDのお子さんの様子を見たりも出来ますし、バルコニー面に3室並んでいるあたり(※)もプラスではあるでしょう。
※内廊下タワマンの3LDK中住戸として非常に良く見かける設計ではあるのですが、そのような中でもLDの開口部を重視しているあたりに好感が持てます。

先ほどのタイプとは異なりウォールドアの方立てのデッパリはあるものの、ウォールドアによる柔軟性も魅力ですね。

坪単価は323万円。低層階南西向き中住戸(3LDK)よりも若干安くなっており、第1期で供給される180戸の中で下限(こちらは3階も同じ価格)の単価になります。北西向き中住戸の低層階には3LDKはなく、30~50㎡台になりますので、今後の供給を含めても下限水準になりそうですね。

前プラウドタワー(2011年分譲/駅徒歩4分/約230万円)はリーマンショック後のマンション価格が非常に安い時期でしたし、階建・形状的にタワマン感が弱く感じる物件でもあったため、その水準ですら当時は立派に感じたものです。

ただ、昨今はその前プラウドタワーが中古市場において主に300~370万円水準で取引されているわけですし、低層階とはいえ、エリアNo.1のスケールがあり伊勢丹のレガシーでもあるランドマーク物件が300万円そこそこであれば魅力に感じる方は少なくないでしょう。

近年の近隣供給事例としては、リーフィアレジデンス相模大野ヴェール(2022年分譲/駅徒歩12分/約225万円)、パークホームズ相模大野(2022年より分譲中/駅徒歩9分/約225万円)、プレシス相模大野パークサイドコート(2021年分譲/駅徒歩3分/約255万円)、パレステージ相模大野テラス(2021年分譲/駅徒歩7分/約240万円)、ノブレス相模大野(2020年分譲/駅徒歩8分/約220万円)といったものがあります。

駅距離のあるものが多いためこちらと比べると流石に単価帯の安いものが多いのですが、それらよりも前の2018年分譲でこちらと非常に近いポジションのザ・パークハウス相模大野(駅徒歩3分/約285万円)の上層階(15階建)はこのお部屋同等の水準でしたので、そういった点からしてもこのご時世としては見やすいですね。
何らかの世界的な経済ショックが起こりマンション価格が暴落するようなことがあれば話は別ですけど、このレベルの物件での300万円台前半~中盤というのは将来的に見ても手堅い水準だと思います。
管理費が419円/㎡ということで、坪単価300万円そこそこの物件としてはかなりランニングコストが嵩んでいるのはネックの1つではありますが…。

なお、特色が非常に多い物件のため、引続き明日も当物件を取り上げます。楽しみにお待ちいただければ幸いです。

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