ドレッセあざみ野グランコート【南傾斜のひな壇、この価格はブランズシティのおかげ】2階80㎡9,280万円(坪単価382万円)

ドレッセあざみ野グランコート

所在地:神奈川県横浜市青葉区あざみ野1-25-2(地番)
交通:あざみ野駅徒歩8分
用途地域:第二種中高層住居専用地域
階建、総戸数:5階建、32戸

スタートダッシュに失敗し総戸数287戸というかなりの数があったことも影響してか、販売に4年近くもかかってしまったブランズシティあざみ野の至近に誕生する物件です。
こちらはほんの少しだけですが駅前通りから内(北)に入っており、四季芸術センターの道路を挟んだ南側、同東急のドレッセあざみ野一丁目の東側隣接地でもありますね。

南側の駅前通りとの間に駐車スペースがやたらと大きい贅沢なランドプラン(笑)のセブンイレブン(平屋)があり、かつ、南傾斜のひな壇ポジションということで5階建とはいえかなり気持ちが良いポジションですね。

駅前通りの向かいにはその同5階建のブランズシティがあり、ひな壇ポジションであることを考慮しても広域での視界抜けが得られるのは最上階ぐらいではあるのですが、離隔は十分にありますし、このひな壇ポジションはかなりインパクトがあります。あまりに贅沢な使い方のためセブンイレブンが将来に渡りこのままというのは考えにくいわけですけど…。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分にまいばす、徒歩4分に富士ガーデン、駅前徒歩9分に東急ストア、三徳、オーケーがありますので選択肢は豊富です。
ブランズシティの際も述べましたが、環境的な魅力の高い西口の住居系地域ではかなり駅に近い方の物件で、環境と利便性が高いレベルでバランスしています。ひな壇ポジションですし、この界隈の例に漏れずアプローチに起伏はありますが、あざみ野駅界隈では起伏の小さな方でもあります。

一方、通学区はあざみ野第一小学校で徒歩10分の距離感なのですが、標高で20m以上の差があるため、低学年だとやや遠く感じるかもしれませんね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の3LDK、南西角住戸です。南側のセブンイレブンの敷地のグラウンドレベルからは4m程度高くなっており、この2階住戸からの視界は一般的な3階と同じぐらいの感覚になるでしょう。
上述のように将来的なリスクは伴いますが(同第二種中高層住居専用地域で最高高さ15m制限の第3種高度地区のため、こちらと同じ5階建の建物が立つ余地はありますが、斜線制限があるので日照がガッツリ妨げられるようなことはありません)、その駅前通りの向かいのブランズシティまでは十分な離隔がありますし、少なくとも現状においては低層階でも気持ちが良いですね。

間取りは80㎡超の3LDKですのでゆったりとしています。
最上階ペントハウス4戸は全て100㎡超なので比べるべくもありませんが、1~4階の南東角住戸は85㎡ながら4LDKになっているため、こちらの方が1室1室のゆとりを感じやすいでしょう。

ポイントとなるのは玄関位置でしょうか。
わりと南側バルコニーに近い位置にあり、80㎡超の角住戸としては”廊下が長くなり過ぎない”玄関位置と言えます。
北面や西面は柱の食い込みが目立つものの、低層建のため柱は細いですし、80㎡超の角住戸としては効率性は高い方と言えるでしょうね。

居室畳数は特に目立ちませんし、浴室も1418ではなく1620であって欲しかったところなのですが、巨大なファミリークローゼットなど収納面はなかなかに充実しています。

坪単価は382万円。ブランズシティをギリギリ越える(仮にセブンイレブンの土地に同5階建が立ってもギリギリ抜ける)最上階ペントハウスは坪単価500万円台中盤と差は小さくありません。視界面の差に加え貴重な100㎡超でもありますので分からんではないのですが、そういった高さ制限の影響で突出した天井高を確保出来ているわけではないですし、思っていた以上の差がありますね。
同階中住戸(50~70㎡台)は坪単価400万円近くになっており、グロスの嵩みもいくらか考慮されたことで物件内でも見やすい水準になっているようです。

こちらはブランズシティあざみ野(2019年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約370万円)の低層階角住戸と大差ない水準で、ブランズシティがかなりの長期販売となり最近まで分譲していたことがガッツリ尾を引いたお値段設定でしょう。
当時の記事で言及したように、ブランズシティは2019年末の分譲開始時点では若干強く感じはしたものの、その良好な立地と出色なスケールは確かな物件で、共用・デザイン面やランドプランにおける見どころも豊富でした。
あれから4年が経過したにもかかわらずほぼ同じお値段というのは"普通"ではありえないことで、駅近物件の少ないあざみ野駅において環境と利便性を両立させたい方にとっては特に魅力的な水準になるでしょうね。
※近隣物件などとの比較は次記事で言及します。

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