スカイコートルアナ文京本駒込【意外にも落ち着いた山手線徒歩8分】41㎡5,400万円(坪単価440万円)

スカイコートルアナ文京本駒込。

所在地:東京都文京区本駒込5-254-6他(地番)
交通:駒込駅徒歩7分(JR。東京メトロは徒歩8分)
用途地域:近隣商業地域
階建、総戸数:5階建、23戸

不忍通りから少し内に入った程度の近隣商業地域ではあるのですが、近隣は比較的低層の住宅が中心となった落ち着きのあるところで、駒込駅まで徒歩7~8分という利便性も両立したポジションになります。

総戸数23戸中18戸が20㎡台(1K/1DK)で構成されたいわゆるワンルーム投資マンションではあるのですが、ワンルームマンション条例に従い30~40㎡台も設けられた物件ですね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分にトップパルケ、徒歩6分にマルエツプチ、徒歩10分にピーコック(文京グリーンコート)があり、まずまずです。田端銀座商店街が徒歩2分、アザレア通り商店会が徒歩3分となるなど古くからの商店街もこのエリアの魅力の1つでしょう。

設計は岡村正樹建築設計事務所、施工は渡辺建設です。二重床ではありますが、スラブ厚は一般的な200mmよりも薄い180mmということでワンルームマンションではわりと見かける最低限のものとなります。

物件スケールからお分かりのように、敷地面積は250㎡ほどしかなくエントランス内外にゆとりを感じることはありません。
外観に関しては、外壁などをシックなものとしてはいるのですが、全体的にやや単調さが窺え、平均的なワンルーム投資マンションという印象ですね。

公式ホームページ
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お部屋は41㎡の1LDK、北角住戸です。北東は5階建マンションが隣接しますが、北西は道路の向かいが2階建となっており、この上層階であれば多少の視界抜けも得られるでしょう。

間取りに関しては、そのように20㎡台がベースとなった物件ですので初めから期待してはいないのですが、なかなか…。

低層建ゆえの壁式構造で、柱形が出ていないのは良いものの、LDには小さな開口部2つだけ、ベッドルームですらもサッシ2枚分しかないのは残念です。
北側コーナー部にウォークインクローゼットを設計しているあたりからして疑問で、専有部形状をもう少しなんとか出来なかったのかな…、という思いは小さくありません。

まぁ、LDをバルコニー側(北西側)に持って来ようとすると、玄関からの動線(廊下)が長くなり、非効率になってしまうがゆえの設計なのは間違いなく、確かにそれはそれで厳しいわけですけど…。

坪単価は440万円。20㎡台(1K・1DK)の上層階は坪単価470~480万円まであり、グロス価格差がある分、流石にこちらの方が単価が抑えられてはいるのですが、こちらは1LDKとしてはわりと大きな方でもありますし、若干ながら単価差が小さく感じるところはあるでしょう。

近年の近隣供給事例(コンパクトタイプのあるもの)としては、リビオ駒込妙義(2021年分譲/駒込駅徒歩3分/約425万円※平均専有面積約55㎡(定借))、シティインデックス山手動坂(2021年分譲/田端駅徒歩9分/約420万円※平均専有面積約40㎡)、ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン(2022年分譲/駒込駅徒歩4分/約500万円※平均専有面積約43㎡)、ルフォンリブレ駒込六義園(2022年分譲/駒込駅徒歩3分/約470万円※平均専有面積約33㎡)、パークホームズ文京本駒込(2022年分譲/駒込駅徒歩6分/約570万円※平均専有面積は約70㎡だが、40㎡台も)があります。

パークホームズはかなり近いポジションとはいえ、ブランド・コンセプトの差を考えればこちらの方が安いのは当然でしょう。ただ、ルジェンテやルフォンリブレあたりと比べても安くはなっており、駅距離の差はあれどワンルーム投資マンションベースの物件なりに価格で勝負している印象にはなりますね。
以下のように設備面が残念ではあるのですが…。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは当然ですが、こういった40㎡台であれば食洗機やトイレ手洗いカウンターぐらいは欲しかったですね。床暖房すらもない分譲マンションとしては最低限のものになります。

管理費は379円/㎡。ディスポーザーはなしでも小規模な内廊下物件のため違和感はないでしょう。この規模では内廊下に冷暖房などはないでしょうし、小規模ゆえの割高感は拭えませんが、昨今のインフレ下ではやむなしな水準です。

なお、駐車場はありません。

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