ブリリア月島四丁目【30~60㎡台のみの定借】6階61㎡8,940万円(坪単価483万円)

ブリリア月島四丁目。

所在地:東京都中央区月島4-205他(地番)
交通:月島駅徒歩3分
用途地域:第二種住居地域
階建、総戸数:8階建、77戸(地権者住戸22戸含む。他店舗1区画)

敷地面積は1,000㎡に満たないながらも月島第一児童公園の南西側隣接地であると共に、南東・南西の角地となる駅徒歩3分(※)というなかなかに恵まれたポジションです。
南東側は東仲通りとなる清澄通りからしっかりと内に入ったポジションで、住居系地域なりの落ち着きも窺えますね。
※改札からは少々距離のあるA10出口になります。

近隣では同定期借地権のパークホームズ月島二丁目が2020年に分譲されたのが記憶に新しいところで、スケール的にはけして目立つ物件ではないとはいえ、いずれも良好な駅近立地ですので、定借であろうともニーズは少なくないでしょう。

ただ、こちらの物件に関しては少々気になる点があります。
当物件は50~70㎡台で構成されていたパークホームズよりもさらに小さな30~60㎡台で構成されており、定借物件としてかなり違和感があるのです。
これまでも述べてきているように、定借は残存期間や借入限度額(担保価値)との兼ね合いで、少なからず所有権に比べリセールで苦労するところがありますので(余程の好立地やキャッシュでの購入もある富裕層が好むエリアの物件を除く)、永住を視野に入れられるぐらいの物件(プラン)が望ましいでしょう。
昨今はマンション価格が非常に高騰していることもあり、”定借だからこそ予算の範囲内でファミリータイプに手が届く”といった意味合いで、60~70㎡台の小ぶりな3LDKなどが設けられるケースは少なくありませんが、ここは全戸1LDK~2LDKで構成されており、"3LDKファミリータイプ中心でない定借"というのは正直かなり驚きました。

昨今のトレンド通り、2096年1月(建物解体期間含む)までの約70年の長めの定借で、今の時代は特に家族を設ける予定のない方(設けようと思わない方)もけして少なくはないでしょうし、さらに言えば、残存期間が短く売れなくなったとしても賃貸に出すという選択肢もあるわけですが、やはりこういった大きさのお部屋を検討する方は少なからずリセールを視野に入れるものですのでこの提案は少々疑問ではありますね。

住戸は大半が南西向きと北東向きでおよそ半分が日照を得にくいポジションとはいえ、その月島第一児童公園のパークフロントになりますので、そちらにファミリータイプを設けることも全く問題なかったはずです。

買物便は、スーパーで言うと、文化堂とダイエーが共に徒歩5分、また、フジマートがそれらよりも少し近い徒歩4分にありますので良好です。

また、通学区は月島第一小学校で徒歩3分とこちらも至近です。

公式ホームページ
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お部屋は61㎡の2LDK、東角住戸です。北東にその月島第一児童公園が広がるパークフロントで、南東も3階建など比較的低層の建物となっているため、日照も得られますね。パークフロントと日照が両立するため物件内で最も優れたポジションと言っても過言ではないでしょう。

間取りは南角住戸(反転タイプ)と全く同じ大きさとなった物件内で最大のものになります。
上述のように、この立地の定借物件であれば普通に70㎡前後の3LDK中心が適切だったように思いますし、その上、2LDKがこの間取りというのはどうなのかなと…。

本来61㎡の2LDKは結構なゆとりを演出出来るはずなのですが、専有部形状や玄関位置との兼ね合いもあるのか廊下が長めですし、中途半端に感じるキッチンの位置、扉1枚分しか開け放つことの出来ないリビングインの洋室2など、違和感ばかりが目立ってしまっています。

角住戸ながらLDKはサッシ2枚分しか開口部がないですし、せっかくのパークフロントとなる北東側開口部に連窓サッシを導入することも出来ていないなど、何か凄く勿体ない印象を受けてしまうプランですね。

このご時世ですのでコストとの兼ね合いは大いにあるでしょうし、定借ならば尚更(?)というのもあるのだとは思いますが、面積設定(とにかくグロスの嵩みを抑えたかった???それにしては2LDKとしては面積が大きい…)もそうですし、魅力的な物件を創ろう!良いものを創ろう!という思いが正直あまり感じられないのです…。
もちろん世の中は綺麗事では成り立たず様々な事情もあってのものではあるのでしょうが、仮にそこまでコスト的に苦しいようであれば仕入の段階(プロジェクトの可否段階)でもっと厳しく判断(交渉)を行うべきだったとも言えるわけで…。

坪単価は483万円。こちらのプランに限らず上層階は地権者住戸が多い物件(最上階は全て地権者住戸…)なので、それらを除いた平均にはなるのですが、多くが430~490万円のレンジになった物件なので平均としては460万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、リビオレゾン月島ステーションプレミア(2019年分譲/駅徒歩2分/約410万円※平均専有面積約47㎡)、パークホームズ月島二丁目(2020年分譲/駅徒歩3分/約340万円※平均専有面積約64㎡)、プレミスト月島(2021年分譲/駅徒歩3分/約450万円※平均専有面積約32㎡)があります。

直近のプレミストでも3年近く前(分譲開始は2021年1月)になりますので、価格がガッツリ上がるのは当然ではあるのですが、こちらはパークホームズと同じ定借であり、パークホームズからは35%程度も高くなっています。
立地や物件属性にもよりますが、一般的なケースであれば面積が小さいほど単価が高くなりやすい傾向にありますが(100㎡超などのプレミアムプラン除く)、上述のような理由で定借物件はファミリータイプに比べコンパクトのニーズが少ないことを鑑みるとこの単価はやや立派な印象になるでしょうか。

ちなみに、地代97円/㎡、解体準備金84円/㎡の計181円/㎡も139円/㎡だったパークホームズよりも高いです。
※地代は固定資産税の基準年度ごと(3年ごと)に改定されるのが一般的で、パークホームズも多少変動しているとは思いますが、そもそも定期借地権の分譲価格には権利金や前払地代が含まれているものなので、そこの金額との兼ね合いあってのランニングコスト(月額地代)になります。ちなみに、権利金や前払地代云々のお話しはブランズシティ世田谷中町のコメント欄で解説しておりますので気になる方はそちらもどうぞ。

また、こちらは多くの定借物件がそうであるように物件売却・賃貸時(借地権譲渡・賃貸時)には借地権者の承諾が必要ですが、承諾料については記載がありません。物件によっては売却額の3%などということもありますので、借地権物件を検討する際には早い段階で確認しておくべき点になります。

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