ピアース文京小石川【70㎡台は3戸だけ、文京区初のピアース】8階71㎡15,290万円(坪単価707万円)

ピアース文京小石川。

所在地:東京都文京区小石川3-97-1(地番)
交通:後楽園駅徒歩8分、春日駅徒歩8分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:地上7階地下1階建、38戸(募集対象外住戸3戸含む)

同小石川3丁目のグローリオ小石川ブランズ文京小石川の並びで、準工業地域なりに周辺には製本所などもありますが、基本的には住宅の多い落ち着きのあるポジションです。

南西側の丘上には井上公園のあるポジションで、こちらはその手前の低地側にはなるのですが、低地ゆえに駅からのアプローチはフラットになりますね。

スケール的には敷地面積600㎡にも満たない小規模物件なのでやむなしではあるものの、30~70㎡台の構成(60~70㎡台は7戸のみ)でコンパクトが中心のピアースらしいものとなっています。近年のモリモトはディアナコートは少な目でピアースの供給が主となっていますし、このような小規模物件であればコンパクト中心のピアースでも特段の違和感はないのですが、こちらは"文京区初"のピアースになりますね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分にダイエー、徒歩5分にまいばす、徒歩7分にクイーンズ伊勢丹、徒歩8分にオリンピック、徒歩10分にマルエツがあり、この小石川エリアなりの潰しの効いたものとなります。

また、通学区は礫川小学校で徒歩6分と良好です。東京学芸大学附属竹早小学校までも徒歩6分で、ファミリータイプのニーズが旺盛なエリアであることを考えるともっとファミリータイプが多いディアナコートでもおかしくなかったようには思いますね。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、北角住戸です。両面が接道したポジションで、前建はいずれも2〜3階建となるため、この最上階住戸からはそこそこの視界抜けが得られます。そのように南西方向の標高が高くなっている関係で、こういった北向きに面積の大きなものを配置したのだと思いますが、当然ながら日照時間は短いですね。

間取りは物件内で最も大きなものでありながら70㎡ちょっとに過ぎません。
価格が高騰するこのご時世ですので大きな違和感はないのですが、角住戸なりとはいえ結構廊下が長いのは気になりますね。
70㎡以上は廊下どころかLDまでが600角タイル貼となっているので、LDの入口付近の実質的な廊下スペースも含め高級感の空間になっているのは良いのですが、純粋なLD部分だと10畳程度しかないでしょう。

洋室2の引き戸を開け放つとそこそこ大きな空間にはなるものの、LDがタイル貼(フローリング選択は可能ですが…)なだけに一体感が薄れるのも気になるところです。
また、収納もやや少ない印象になりますかね。

なお、LD北東部のダイレクトサッシは、幅としてはそこまでではないものの、腰高窓などではなく、床上すぐのところから梁下までの高さのあるもので、外観デザイン的にも当物件の顔となるものです。

坪単価は707万円。住戸のポジション(視界)、角住戸プレミアムなどの影響もありはするものの、当物件は面積帯が大きいほど単価が高い傾向にあり、物件内で最も大きなこちらのタイプは中でも突出した単価設定になっています。

近年の近隣供給事例としては、シティテラス文京小石川(2021年分譲/後楽園駅徒歩11分/約480万円)、ブランズ文京白山一丁目(2021年分譲/春日駅徒歩6分/約485万円)、パークホームズ文京小石川ヒルテラス(2021年分譲/後楽園駅徒歩3分/約605万円)、ブランズ文京本郷一丁目(2022年分譲/春日駅徒歩4分/約550万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト)、ヴェリテージ文京小石川(2022年分譲/春日駅徒歩5分/約505万円)、アトラス文京小石川(2023年分譲/春日駅徒歩5分/約575万円)があります。

低層階は500万円程度からある物件のため平均としては直近のアトラスを若干上回る600万円弱ぐらいなのだと思いますが、この70㎡台はそのように物件内ではかなりしっかりとした単価で、アトラスの上層階角住戸と比べても立派ですね。

そのようにLDが600角タイル貼になるなどモリモトらしいグレード感もあるタイプではあるものの、物件自体は小規模なので共用面に出色の魅力があるわけではないですし、駅がけして近いとは言えないことを考えるとやや強気な印象にはなるでしょう。ただ、70㎡台は上層階の3戸のみですのでこのご時世こういった価格設定になることに驚きまではありません。

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