ピアース文京小石川【面積帯が大きいほど単価高】2階34㎡5,740万円(坪単価551万円)

続けて、ピアース文京小石川。

設計は日本エーコン、施工は新三平建設、デザイン監修(外観・共用部)はアーキサイトメビウス(担当は菊地氏)です。

先ほど取り上げた角住戸のダイレクトサッシ、さらにモリモト物件ではお馴染みの織部製陶のハンドメイドタイルを用いたことで、外観は小規模ながらも存在感があります。

ランドプランに関しても敷地面積600㎡にすら満たない小さなものとなる中、エントランスの手前をピロティ状に広げたことで余裕が生まれており、小規模なりに頑張っている様子が窺えますね。
デザイン性に富んだ物件が多く、小規模でも2層吹抜のエントランスホールなどを設けることもあるモリモト物件の中ではけして目立つ方ではありませんが、やはり一般的に言えば平均以上のパフォーマンスがあるでしょう。

なお、エントランスホールは物件スケールを考えればまずまずの大きさがありますし、珍しく風除室もあります。

前回のピアース文京小石川

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、北西向き中住戸です。建築基準法上の1階住戸(エントランスのあるフロア)で、普通に北西側道路のグラウンドレベルと同等のポジションです。道路の向かいには3階建がありますので、日照はほとんど得られないでしょうね。

間取りは物件内で最も小さくはなりますが、1LDKとしては一般的な大きさです。

バルコニー側の柱が食い込んでいる反面、共用廊下側はアウトフレーム化されているので非効率ということはないですし、居室配置もごくごく一般的なので違和感はありません。

坪単価は551万円。最上階でも600万円ほどで、先ほどの70㎡台の角住戸の700万円超と比べると大分差がありますね。
先ほどの上層階角住戸プレミアム、3LDKプレミアムが大きかっただけで、近年の近隣供給事例などと比べこちらが控えめという印象はありません。
ただ、先ほどの記事で言及したように、40~60㎡台と比べても面積が小さいほど単価が控えめな傾向にある物件で(もちろん視界面や角住戸・中住戸の兼ね合いもある)、グロスが嵩まない30㎡台中盤でのこの単価設定であれば違和感はないでしょう。

設備仕様面は、少規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板、そして、廊下(片面)の木目調パネル貼、廊下・洗面・トイレ床の600角タイル貼(70㎡以上はLDも)なども備わったモリモトらしいものです。

管理費は384円/㎡。ディスポーザーはありませんが、かなり小規模な内廊下物件ですのでこのぐらいの水準になってしまうことに違和感はないでしょう。ただ、小規模ゆえのコスパの悪さを感じるのは確かですね。

駐車場は全3台で全て平置になります。

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