クリオ横浜ザ・グラン【クセ強すぎのJR横浜駅徒歩5分】9階81㎡9,986万円(坪単価409万円)

クリオ横浜ザ・グラン。

所在地:神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町2-9-15(地番)
交通:横浜駅徒歩5分(徒歩7分の相鉄、徒歩9分の市営地下鉄除く)
用途地域:商業地域
階建、総戸数:11階建、80戸

鶴屋町2丁目、環状1号線から北側に1本入ったポジションです。目の前にガソリンスタンド(エネオス)、至近にラブホテルのある際どいポジションに誕生する物件です。
この並びは横浜駅徒歩5分圏内では数少ない分譲マンションが誕生しやすいエリアで(そうは言っても絶対数は少ないです)、この物件の並びにはボチボチあるのですが、そういった中でもこちらはラブホテル街が非常に近いポジションで隣の隣から連続しています。そもそも、この敷地も従前はラブホテルだったところになりますね。

ここがマンションになるように、駅周辺の再開発が波及しこのあたりもどんどん変わっていくのは間違いないので(台町側にはなりますが、この後にもグレーシア横浜が供給されます)、10年・20年先は様変わりしているような気がしますが、現状は南側にガソリンスタンドがありますし、周囲の囲まれ感も強いというなかなかにハードなポジションです。

最大のポイントは、やはり横浜駅(JR)が徒歩5分という点でしょう。
駅直結徒歩3分のザ・ヨコハマフロントタワーの他にもシティハウス横浜(市営地下鉄徒歩5分、他は徒歩7分)、そしてそのグレーシア横浜も徒歩5分ということで、横浜駅の分譲マンションの供給がかつてないほど盛んなためとりわけ目立つほどではないのですが、とかく便利な地であることは言うまでもありません。

こちらは30~80㎡台の幅のあるプラン構成で、中でも70~80㎡台が結構あることに驚きましたし、この環境であれば30~60㎡台ぐらいが無難だったようには思いますけど…。

買物便は、横浜駅徒歩5分ですので申し分ないでしょう。スーパーで言えば、ジョイナスにクイーンズ伊勢丹、東急ストア、自然食品F&F、ビオセボン、高島屋に明治屋と選択肢が豊富ですし、デパ地下も庭のように使えますね。
また、こちらからはそこまで近くはありませんがダイエー跡地にはまもなくイオンモールも開業しますので、さらに便利になるでしょう。

通学区は、反町駅寄りの青木小学校で徒歩11分です。標高差が20m程度あるため低学年だとやや遠く感じるかもしれませんが、ほとんど東横フラワー緑道経由なのは良い点でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の2LDK+S、南東角住戸です。環状1号との間となる南側には下にエネオスの入るビルがあるため視界が塞がれますが、東側は6階建なのでこの上層階であれば視界が少し抜けてきます。また、上層階であれば南方向からの日照も得られますね。

間取りは80㎡超の正統派ファミリータイプとも言える大きさの角住戸で正直驚きました。
周辺環境もさることながら、視界も魅力的とは言えないポジションで80㎡超???

その分価格をこのご時世にしては抑えているので、とにかく横浜駅のそばに"家族で住みたい"という方には良いのだと思いますが、わざわざ単価が伸びない(ことが容易に想像できた)ファミリータイプを設けた意図が謎ですね…。

ニッチなものも含め様々なニーズに対応するという点では素晴らしいことだとは思うのですが、この立地なら3LDKは60㎡台中心、大きくても70㎡台が無難だったはずで、将来的なリセールの際にも不安の少ないものを供給するのもデベロッパーの役割と考えるとどうなのかなぁ…という思いはあります。
リセールは極端な話、1人(1家族)のニーズがあれば成立しますし、こちらのようなニーズがないというつもりは毛頭ないのですが、こちらのプランは行灯部屋があり表示上3LDKですらないわけで、なぜにそこまでして80㎡台を設けたかったのか不思議としか言いようがないですね。

LDは二面採光(角位置)でないながらも南側にはワイドな開口部があるあたりは悪くないものの、80㎡超のゆとりある実質3LDKながらベッドルーム2室がリビングインですし、浴室が1620ではなく1418になるなど、”80㎡超角住戸なりの華”がほとんど感じられないあたりも中途半端に感じてしまいます。
もちろん1つ1つの居室にゆとりはあるわけですが、60~70㎡台のシンプルな角住戸と比べ明確な高揚感があるかというと微妙なところで…。

坪単価は409万円。当初はこちらよりもかなり上の価格が予定されていたようですし、第1期1次(こちらのタイプは供給なし)では南西角住戸70㎡の上層階がちょうど500万円という水準だったのですが、流石にこの面積帯は立地にミスマッチ(?)と感じたのか"調整"したようですね。

近年の横浜駅徒歩10分圏内の近隣供給事例としては、シティテラス横浜(2020年分譲/横浜駅徒歩8・9分/約345万円)、オープンレジデンシア横浜台町(2020年分譲/横浜駅徒歩9分/約380万円※平均専有面積約58㎡)、オープンレジデンシア横浜(2021年分譲/横浜駅徒歩10分・平沼橋駅徒歩1分/約340万円※平均専有面積約53㎡)、グラサージュ横濱リヴィエール(2021年分譲/横浜駅徒歩10分・高島町駅徒歩3分など/約400万円※平均専有面積約30㎡)、シティハウス横浜(2022年分譲/横浜駅徒歩5分/約550万円)、プラウド横浜岡野一丁目(2022年分譲/横浜駅徒歩9分/約465万円)、ザ・ヨコハマフロントタワー(2022年分譲/横浜駅徒歩3分/約575万円)などがあります。

JR横浜駅徒歩5分ですので、小ぶりなランドマーク性に欠ける物件であっても、視界面が芳しくないぐらいであれば500万円程度は十分に行けるでしょう。しかしながら、隣の隣がラブホテルというこの界隈の中でも際どいポジションですので、こういった80㎡台はもちろんのこと、70㎡前後のファミリータイプも価格で勝負しなければならないのは当然と思いますね。
ただ、ここまで価格で勝負してくれるのであればこの利便性抜群の地に1~2人でゆったりと暮らしたい方には魅力的な価格帯になるでしょう。

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