ジオ板橋大山【住居系地域随一のアクセス×スケール】9階88㎡9,990万円(坪単価376万円)

ジオ板橋大山。

所在地:東京都板橋区仲町2-1(地番)
交通:大山駅徒歩6分、板橋区役所前駅徒歩14分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:10階建、285戸

国際交流会館跡地に誕生するスケール感のある物件です。
建物解体期間を含んだ2098年までの約70年の定期借地権物件になりますが、再開発が進む大山駅徒歩6分での敷地面積8,000㎡超ということで、近隣で共通点も少なくないザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜を上回るアクセスとスケール、さらに、シティタワーズ板橋大山サウスタワー(242戸。ノースタワーも合わせると330戸)すらも総戸数では上回るエリア最大級のスケール、といった点でも注目出来る物件でしょう。

駅近とは言えない距離ですし、存在感という点では25・26階建のそのシティタワーズには遠く及びません。また、大山駅ではさらに高いツインタワーとなる予定のピッコロスクエア周辺地区の再開発も控えているため、とりわけ目立つ物件にまではなりえないのですが、駅からほどよく離れたなりの落ち着きと利便性のバランスが絶妙に感じる立地で、やはり駅からのアプローチの半分程度がハッピーロード大山商店街のアーケード経由というあたりも魅力になるでしょう。

こちらは川越街道からしっかりと内に入った第一種住居地域に位置しており、大山駅における”この駅距離での住居系地域”はめちゃくちゃ貴重なのです。

買物便ももちろん良好で、スーパーで言うと徒歩3分にみらべる、徒歩4分にコモディイイダとよしや、徒歩6分にサミットストアと選択肢が豊富です。

通学区は、板橋第六小学校の徒歩6分とこちらも良好ですね。

公式ホームページ
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お部屋は88㎡の4LDK、南東角住戸です。敷地南端に位置する南向きの棟の東端に位置する角住戸で、敷地南東コーナー部に近いですね。ハッピーロード商店街のところではそのシティタワーズが建設中ではありますが、離隔は十分にあり、その手前となる南方向はわりと先まで高くとも3~5階建程度になっているため日照はもちろん、視界抜けも得られますね。
東側の板橋看護専門学校跡地はかなり大きく、こちらほどとは言わずともかなり大きなマンションなどになる可能性があるため安心は出来ませんが、この角住戸であれば南東方向の視界は保たれるでしょうし、物件内でかなり優れたポジションに違いはありません。

間取りは上層階のルーバル付のタイプで、4LDKとしてもかなりゆったりとした面積が確保されています。ルーバルは斜線制限との関係上、北側(北東・北西)に設けられることが多いため、このような南に面した日照抜群のポジションは貴重ですし、大きさ的にも約30㎡あります。

LDがルーバルに面していないのは残念な点ではあるのですが、洋室4のウォールドアを開け放つとルーバルにも面した3LDKのように使うことが出来ますし、浴室や洋室1もルーバル側に開口部があるなど、特殊プランなりの魅力は十分でしょう。

居室配置は田の字ベースで、ほぼ一直線の玄関・廊下周りからは角住戸なり80㎡台後半なりの豊かさや華と言ったものを感じることはありませんが、そのようになっていることで効率性が高いため、有効面積が大きくなっているあたりにも好感が持てますね。
収納もかなり充実しています。

坪単価は376万円。南・東・西の3棟で構成された物件で、こういった南向きの上層階はルーバル付の特殊プランでなくとも350万円前後、一方で、東や西の低層階は300万円前後が多くなっており、平均としては320~330万円になるでしょうか。

近年の供給事例としては、ザ・パークハウス板橋大山(2021年分譲/駅徒歩7分/約325万円)、プレシス大山(2021年分譲/駅徒歩10分/約330万円※平均専有面積約45㎡のコンパクト)、ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜(2021年分譲/駅徒歩7分/約360万円)、マキシヴ大山ウエスト(2023年分譲/駅徒歩7分/約335万円)といったものがあります。

こちらは定借ながらも立地的にも近く共通点も少なくないザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜よりもリーズナブルな水準で、あれから2年が経過し、都心部ではその間に少なくとも相場は1割以上、強気なものだと2割程度の上昇しているケースもありますので、この水準はむしろ控えめに感じますね(ざっくり言うと近年の定借は所有権の9掛けぐらいの感覚なので2年前の大楠ノ杜と同じ水準ぐらいの感覚になる)。

地代は195円/㎡、解体準備金は170円/㎡の合計で365円/㎡かかってきますが、当然ながら土地の固定資産税負担はないですし、管理費はディスポーザー付での218円/㎡とこのご時世にしてはリーズナブルなのもバランス的に良いと思います。物件スケールを生かした共用・デザイン面を鑑みてもこのご時世としては貴重な価格帯ではないでしょうか。
こちらの88㎡は専有面積が大きいのでグロスがそれなりに嵩んでいますが、特に70㎡前後の坪単価300~330万円といったあたりのものは貴重な価格帯で、定借の良さが生きた水準と言えるでしょうね。

ちなみに、売却や賃貸の際(借地権の譲渡転貸時)に地主の承諾が必要で(これ自体は一般的)、その際の承諾料が「未定」となっているのはちょっと気になる点です。流石に第1期販売開始時(契約時)には明確になっているのだと思いますが…。
先日のブリリア月島四丁目の際にも言及しましたが、物件によっては売却額の3%などということもありますので、かなりのインパクトが生じてしまいます。

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