ジオ板橋大山【定借とはいえこのご時世で200万円台】2階68㎡6,190万円(坪単価299万円)

続けて、ジオ板橋大山。

設計・施工は長谷工です。
前回の記事で書いたように10階建ながら総戸数285戸のスケール感のある物件で、敷地面積は8,000㎡超あります。
空地率も約54%と高めで、南西角地となるランドプランも相まってかなり存在感のある物件になりそうですね。

敷地南東部のエントランス周辺から敷地北西部のコーナー付近までの接道している二辺がほぼほぼ歩道状空地となった物件で、特にエントランスアプローチの両サイドに設けられた植栽と敷地西側に設けられたセゾンプロムナードが魅力でしょう。当物件の1階西側には保育所・発達支援施設が予定されており、そういったあたりにも配慮した優しいランドプランです。

1階住戸にも専用庭が設けられたタイプが多く、そこによる面積消費も少なくないのですが、敷地中央部にはリーフスクエアという中庭空間(棟間なので日照は得られません)も設けられており、そういったことを感じさせない全体的に余裕を感じることの出来る物件になっています(※)。
※緑などにここまでの面積を割かず平置駐車場台数を増やすなどの選択肢もあったはずで、そこはケースバイケースですが、この立地・属性の物件であれば駐車場ニーズはそこまで多くないでしょうし、合っていると思います。

また、デザイン的な見どころも少なくありません。
大きな窓面からアプローチ沿いの緑が見えるメインエントランスも素敵ですが、敷地北東部の駐車場に面した位置にあるサブエントランスも高級感のある造りになっていて、車寄せ部分が建物1階部分(天井は木目調の設え)になっているあたりも魅力ですね。

外観デザインにおいても上層階バルコニー軒裏を木目調とすることで存在感を高めていますし、10階建とはいえ、駅からほどよく離れたこのエリアは近隣に高い建物がほとんどないため結構目立つのではないでしょうか。

共用施設としてもエントランスホール脇の待合スペース的なブックラウンジの他、リモートワークなどにも便利なワークラウンジ、さらに、最上階にパーティラウンジ、ゲストルーム、スカイテラスまでありスケール以上に充実していると感じます。

前回のジオ板橋大山

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、東向き中住戸です。東側は接道しておらず、板橋看護専門学校跡地には校舎よりも高い建物が立つ可能性が十分にありますので、こういった低層階だと東はもちろん南東方向からの日照にも影響が出るかもしれません。
ただ、手前には当物件の駐輪場があり、前建との離隔は図れていますので低層階でもけして悪いポジションではないでしょう。

間取りは70㎡に満たないやや小ぶりな3LDKで、ごくごく一般的な田の字プランになります。

ただ、連窓サッシ×ウォールドアは魅力ですし、共用廊下側も玄関と洋室1がややセットバックされたことで玄関前にゆとりが生まれているのは良いですね。柱の食い込みもほとんどありません。

南側の柱が隣戸側に出ているため、バルコニー形状が良く、広々としているのもポイントの1つになるでしょうか。

坪単価は299万円。そのように東方向の将来的な不確実性は伴うものの、こちらも隣も敷地が大きいため、そこそこの離隔は保たれるはずですし、定借とはいえこのご時世の300万円未満はちょっとしたサプライズでしょう。
この単価水準で柱の食い込みがほとんどないきれいなプランなので余計にそう感じるところもあります。

やはり定借である以上、リセールを前提とした購入はオススメしにくいのですが、所有権との単価差をほとんど感じないようなケースも少なくない中、当物件は珍しいほど価格で勝負してくれているケースなので、永住を視野に入れるぐらい大山駅界隈が気に入っている方にとってはこのご時世らしからぬコスパの良さを感じることが出来るはずです。

設備仕様面は、スケールを生かしディスポーザー、また、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターも備わっているので単価帯なりに違和感はありません。

管理費は218円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付での水準ですので総戸数285戸のスケールメリットを感じることが出来るでしょう。そのように地代及び解体準備金合計で365円/㎡の負担が生じる物件なのですが、管理費が控えめなことである程度はカバーできていると思います。
昨今は強烈なインフレも影響し管理費だけで400円/㎡前後になるような物件は少なくないため、この差は馬鹿になりません。

駐車場は全75台で身障者用含む6台が平置、69台が機械式です。別途来客・宅配用が6台あります。

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