シティタワー綾瀬【目の前が駅となる沿線最大スケール】21階73㎡12,800万円(坪単価576万円)

シティタワー綾瀬

所在地:東京都足立区綾瀬3-4-4他(地番)
交通:綾瀬駅徒歩1分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:地上32階地下1階建、422戸(その他店舗2区画)

言わずと知れた綾瀬駅徒歩1分の再開発タワーです。
物件概要発表当初から再三ツッコミをしていたように、32階建総戸数400戸超というタワマンとしてもそこそこ立派なスケールがありながら最大でも74㎡という住不らしいKY感が漂っていた物件だったのですが、シティタワー千住大橋同様に最上階を当初の設計から変更し、100㎡超まで用意されるみたいですね(第1期対象外)。

立地は綾瀬駅で特別なものであるのは言うまでもないのですが、ホームページ等で”千代田線沿線最大規模(※)”をアピールしているように、綾瀬駅ではもちろんのこと、近隣エリアでも数少ない恵まれたポジション×スケールを有した物件であることは間違いないでしょう。駅直結でこそありませんが、目の前の横断歩道を渡ってすぐのところが改札になっており、それが都心主要部へ直通の千代田線という素晴らしい交通利便性を誇る物件になります。
※”単独事業主物件として最大規模”という注釈がなされており、北綾瀬駅を最寄りとするトーキョーガーデンスイートや赤坂駅を最寄りとするかの赤坂タワーレジデンスなどのJV物件を上手く除外しているようですね。なんかセコイ…。

当敷地の東側では交通広場と東綾瀬公園(ハト広場)の一体的な整備が2024年10月完了を目指して進んでいますし、超駅前立地ならではの魅力が詰まった物件と言えるでしょう。

また、買物便は、これ以上ないぐらいの駅前ポジションですので便利なのは言うまでもありません。お隣徒歩1分のイトーヨーカドーに加え、徒歩2分に東急ストアとビッグ・エー、徒歩4分にアコレ、徒歩6分にベルクス、徒歩8分にアタックなどスーパー環境も抜群に良いですね。

これだけの利便性がありながらグリーンベルトな東綾瀬公園が徒歩1分となるポジションで、超駅前立地ながら豊かな緑に寄り添っているあたりもこの物件の魅力になってきます。

通学区は、2022年に改築済の綾瀬小学校で、徒歩5分とこちらも申し分ありません。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。南は駅・線路(高架)ですので、高層階とはいえ音の影響は不可避です。ただ、二重サッシに加え1種換気(3種換気のように横壁に給気口がないので音も入りにくい)ですので窓を閉めている限りは静かですし、遮るもののないパノラマビュー、そしてスカイツリービューの特等席でもある南向きですので、南東角住戸と共に物件内で一位二位を争う絶好のポジションになってきます。

間取りは74㎡の南東角住戸に比べると気持ち小さくはあるのですが、最上階を除くと最大級のものになります。

エリア最大どころか沿線最大を謳ってしまうぐらいのポジションですので、他の大手デベロッパーであれば一般フロアでも80㎡超のものが設けられていた可能性が高いでしょう。

それでもこういった角住戸は、シティタワー千住大橋グランドシティタワー池袋などとの共通点も窺えるきれいなアウトフレームのフルバルコニー設計で、ワイドスパンを生かし豊富な開口部が設けられているあたりに好感が持てますね。

ただ、やはり価格はエリア内では非常に立派な水準になりますし、しっかりとしたバルコニーを確保するにしても片面をダイレクトサッシにして”タワマンらしさ”を演出してくれた方がより魅力を感じやすかったようには思いますね。

外観デザイン的にもフルバルコニーゆえの地味さ・単調さを感じてしまうところがあるのは否定できませんし、角住戸周りは大きなグリッド状の縁取り部(内側にブルーのラインが入っていてちょっとお洒落ではある)があることで斜め方向の採光・眺望が遮られてしまうあたりも何かちょっと勿体ない印象なんですよね。
キッチンはLD側にオープンなバックカウンターがあり悪くはないのですが、コンロの背後に食器棚置場があり、LDやLDの南側開口部との間に隔たりが出来てしまっているのも気になります。

また、73㎡の3LDKなのでLDが小さ目なのは当然なのですが、住不物件の角住戸によくあるようにLDの入口付近に実質的な廊下部分が大き目に混入していることに注意が必要でしょう。
柱のアウトフレーム自体は素晴らしく、効率性は高い方ではあるのですが…。

坪単価は576万円。こちらは角住戸のため高額ですし、9月末に行われた第1期(高層階角住戸が11,800万円)から既に値上がりしています。
第1期(高層階中心の86戸)の平均坪単価は約430万円(角住戸を除くと400~450万円のため)で、現在でも中住戸の水準は変わっていないため流石に600万円近いこの単価は立派に感じてしまいます。

近年の綾瀬駅の供給事例は、ライオンズ綾瀬グランフォート(2020年分譲/駅徒歩11分/約270万円)、メイツ東綾瀬(2020年分譲/駅徒歩9分/約280万円)、ライオンズ綾瀬セントマークス(2021年分譲/駅徒歩9分/約280万円)、ブリシア綾瀬(2021年分譲/駅徒歩9分/約270万円)、シティハウス綾瀬(2021年分譲/駅徒歩4分/約325万円)、リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア(2021年分譲/駅徒歩3分/約330万円)、アドグランデ綾瀬(2022年分譲/駅徒歩12分/約270万円)と、豊富です。

上述のように、綾瀬駅では敵なしどころか千代田線沿線でも貴重なタイプの物件ではあるのですが、アトラス北千住(2023年分譲/北千住駅徒歩5分/約505万円)の上層階角住戸(プレミアムでないもの)を優に超える水準でもあり、値上げを常套手段とする住不物件とはいえスピードが早いなと…。

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