リビオ浦安北栄ブライト【75㎡なのにLDが…】2階75㎡7,640万円(坪単価337万円)

リビオ浦安北栄ブライト。

所在地:千葉県浦安市北栄2-714-1他(地番)
交通:浦安駅徒歩8分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:5階建、42戸

北栄2丁目、浦安駅徒歩10分内の落ち着いた住居系地域に誕生する物件です。
北栄3丁目のコミュニティ道路沿いで今春から分譲されていたエクセレントシティ浦安北栄(駅徒歩9分×住居系地域)と共通する魅力を有しており、元町エリアらしい利便性と環境のバランスが取れたポジションでしょう。

こちらはコミュニティ道路に面しているわけではありませんが、敷地南西側道路が車両通行不可となっており、駅付近まで良好な住宅街アプローチになっているあたりもポイントですね。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩5分に木田屋、徒歩6分にダイエー、徒歩8分に西友とサミットストア、徒歩9分にアコレ、徒歩10分にイオンとワイズマートといった感じで、近隣は住宅街のためいずれも凄く近くはないものの、選択肢が豊富です。
南行徳駅寄りのポジションのため、そのイオンが入る複合施設ソコラが徒歩10分というあたりもポイントになるでしょう。

また、通学区の北部小学校が徒歩3分の至近で、アプローチも歩道のある良好なものです。
10ha超の大きさのある福栄スポーツ広場・いこいの広場が徒歩15分となるあたりも魅力の1つですね。。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。南西は道路の向かいに6階建の浦安ガーデンハウス、南は5階建マンション、南東は1軒(2階建)挟み4階建マンションということで、視界は妨げられますが、低層階でも南~南西の日照を得ることの出来るポジションです。また、南西側はその車両通行不可道路になっているため、落ち着いた環境ですね。

間取りは接道していない南東向きに主開口部(バルコニー)のある少々珍しい設計ではあるのですが、敷地形状的に南東向きが中心となった物件なので大きな違和感まではないでしょう。

むしろ気になるのは長い廊下でしょうか。
物件内では大きな75㎡で、近年のマンション価格高騰の中では3LDKとしてむしろ大きな面積を確保出来ているのですが、その分(?)廊下が長く、LD単体で10畳に満たないのはいかがなものか…。

こういったケースではLDの扉を不自然なほどに玄関寄りに設計することでLD畳数を水増しするようなデベロッパーが少なくありませんので、表示の上では好感が持てはするのですが、約75㎡の3LDKでLDが10畳に満たないものに出会ったのは初めてかもしれません(ちょっと記憶にありません)。

収納はかなり充実していますし、洋室も最低5畳を確保するなど廊下の長さだけがその原因ではないものの、洋室3の引き戸の開きも中途半端ですし、もう少し角住戸らしい空間的な広がりが得られる設計が相応しかったようには思いますよね。

浴室が1418ではなく1317というのも…。

坪単価は337万円。上層階ルーバルタイプでも360万円超となる一方で低層階3LDK中住戸には300万円そこそこのものがあり、平均としては330万円台になるでしょうか。

近年の浦安駅界隈の供給事例としては、センチュリー浦安(2020年分譲/駅徒歩13分・市川市/約220万円)、プラウド浦安(2020年分譲/駅徒歩3分/約345万円)、ブリシア浦安(2020年分譲/駅徒歩10分/約285万円)、レジデンシャル浦安(2021年分譲/駅徒歩7分/約290万円)、エクセレントシティ浦安北栄(2023年分譲/駅徒歩9分/約345万円)、イニシア浦安ステーションサイト(2023年分譲/駅徒歩3分/約330万円)があります。

こちらは立地的に共通点の多いエクセレントシティ浦安北栄と近似する価格帯で、そのエクセレントシティの分譲時は少々強く感じたのですが、その後半年ちょっとで相場がさらに上昇した感がありますし、大きな違和感はないでしょう(イニシアと比べると駅距離のわりに強く感じるかもしれませんが、イニシアは北栄ではないことが影響しています)。

こちらのプランはそのように廊下が長く、プラン的な違和感が少なくない中でグロスが結構嵩んでいるため、低層階はもう少し価格で勝負して欲しかった印象はありますが…。

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