ヴェレーナ葛飾立石【駅距離はあるがこのシリーズらしい個性的なプラン】13階76㎡6,698万円(坪単価293万円)

ヴェレーナ葛飾立石。

所在地:東京都葛飾区立石2-340-1(地番)
交通:京成立石駅徒歩13分、四ツ木駅徒歩13分、お花茶屋駅徒歩16分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:14階建、68戸

2021年に分譲されたサングランデ立石の隣で水戸街道(四ツ木陸橋)に面したポジションに誕生する物件です。
駅距離がありながらも少々賑やかなポジションにはなってしまうのですが、サングランデ同様にイトーヨーカドーが徒歩2分にあるのは魅力、また、スキップフロアプラン(ロフト付)もあるこのシリーズらしい豊かなプランバリエーションもポイントになるでしょう。

京成立石駅周りはそのように少々遠くはあるのですが、北口地区には区役所新庁舎や商業ゾーン(及び住宅ゾーン)、南口地区にも商業ゾーンを含むタワマン2棟の再開発が進行中で、数年後には北口・南口共に駅周りが様変わりするというのは非常に大きな要素に違いありません。

再開発をもってしても数年(それらは2028~2031年度竣工予定)でここまで変貌するケースというのは稀で、その周囲のエリアとのギャップ、従前の京成立石駅のイメージとのギャップがあまりに大きいため、"現状ではあまり実感が湧かない"というのが正直なところではあるのですが、再開発タワマンが少なからず周辺住宅相場を押し上げるのは間違いないでしょう(※その時まで今の相場が持続していることが前提なのは言うまでもありません)。

買物便は、スーパーで言うとそのイトーヨーカドーに加え、徒歩8分に業務スーパー、徒歩9分にベルクス、徒歩10分にサミットストアがあり良好です。

通学区は、梅田小学校で徒歩9分とまずまず、また、近隣徒歩3分に曳舟川親水公園があるのも魅力の1つでしょう。

なお、標高ゼロメートル地帯ですので当然ではあるのですが、ハザードマップ上は色の付いたエリアとなります。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、東角住戸です。両面とも前建は2〜3階建の低層で、水戸街道は北西側なのでそういった影響も大きくはないでしょう。
主開口部のある南東側道路の向かいもこちらと同じ準工業地域ではあるのですが、容積率はこちらの半分の200%ですし、第二種高度地区による高さ制限もありますので、こういった上層階住戸の視界が妨げられることもないでしょう。

間取りは物件内で最も大きなもので、ヴェレーナシリーズらしく角住戸なりの特色もあって良いですね。

北東面の高さのあるダイレクトサッシも魅力ですが、南東面のクランク形状のワイドな連窓サッシはそれ以上のインパクトのあるもので、奥行あるバルコニーも相まって空間的な広がりも素晴らしいものがありますね。
LDKだけだとけして大きくはないのですが、アイランドキッチンゆえにLDK全体としての広がりがありますし、洋室3の引き戸を開け放つことでかなり大きな空間にもなります。

そのように居室畳数は専有面積のわりに小さ目ではあるものの、収納がかなり充実していることによるもので効率性が悪いというようなこともありません。

坪単価は293万円。最上階は300万円超となる一方で、低層階には260万円未満もありますので平均は280万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、レーベン立石デュナミス(2021年分譲/京成立石駅徒歩6分/約270万円)、サングランデ立石(2021年分譲/京成立石駅徒歩13分/約235万円)があるぐらいで、お隣のサングランデに比べるとかなり上昇していることが分かります。

ただ、こちらはヴェレーナシリーズらしいプラン・デザイン面での特色が豊かな物件ですし、サングランデと比べるべくもないパフォーマンスなので2年が経過する中でのこの単価ならば違和感はないでしょう。
駅距離を鑑みると立派に感じるかもしれませんが、逆に言えばこういったエリア(駅距離・単価帯)でこのようなプランを採用する物件はほぼありませんので、多少の付加価値も見込めると思いますね。

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