ザ・ライオンズ武蔵小杉【貴重なリバーフロントの南東角住戸】4階86㎡11,450万円(坪単価438万円)

ザ・ライオンズ武蔵小杉。

所在地:神奈川県川崎市中原区下沼部1959-1(地番)
交通:向河原駅徒歩4分、武蔵小杉駅徒歩9分(JR横須賀線・湘南新宿ライン。JR南武線、東急線は徒歩15分)
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:6階建、71戸

ザ・ライオンズミレス蔵前やザ・ライオンズ西川口同様に、リブランディングによる「ザ・ライオンズ」で、特に高級感を追求した物件ではありません。ただ、武蔵小杉駅が徒歩10分圏内となる多摩川リバーフロント(多摩沿線道路を挟む)という点ではかなり貴重な存在になりますね。

最寄駅は向河原ですし、武蔵小杉駅へのアプローチは向河原駅のところで南武線の踏切を越える必要のある駅徒歩9分なので”武蔵小杉感”はけして強くないでしょう。東急線は徒歩15分ですし、JR横須賀線・湘南新宿ラインの武蔵小杉駅が2010年に開業する前2004年に分譲されたお隣が”シティハウス多摩川”というネーミングからもお分かりのように"駅徒歩10分内になる前は武蔵小杉とは言えなかった"エリアになります。

現状は歴とした徒歩10分圏内で、武蔵小杉というネーミングに違和感はないものの、東急スクエア(徒歩15分)やグランツリー(徒歩11分)のある武蔵小杉の中心付近には少々距離を感じるポジションではありますね。
スーパーとしても徒歩7分にまいばす、徒歩9分にFUJIデリド、徒歩11分にイトーヨーカドー(グランツリー)、徒歩13分にフーディアムといった感じで、やや距離があります。

一方で、通学区は下沼部小学校の徒歩2分と近いですし、目の前に多摩川河川敷が広がる環境面は子育て世代にとっては大きな魅力になるでしょう。
なお、武蔵小杉界隈は多摩川沿いであるか否かに限らず低地ですので、ハザードマップ的にはガッツリ色が付いています。2019年の台風19号の際には駅前タワマンエリアが話題になったように、河川敷沿いだから~といったことはないのですが、リスクとして認識しておく必要はあるでしょう。
※当物件は電気室・給水ポンプ室を想定浸水位置以上に設置しているようです。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2023-12-6_13-14-45_No-00.png
お部屋は86㎡の3LDK+S、南東角住戸です。敷地南東コーナー部に位置したお部屋で、東は多摩沿線道路を挟み多摩川(河川敷)、南は戸建という魅力的なポジションになります。
一般的に南東角は日照において最も人気ですし、その上での多摩川フロントがそうそうお目にかかれないものであることは言うまでもないでしょう。

間取りはそういった絶好のポジションを加味した80㎡台中盤で、実質4LDKとはいえ、この面積ならば1室1室にゆとりを感じることが出来ますね。

プランは田の字ベースで南東部を凸にしたに過ぎないのですが、肝心のLDに特徴を持たせることが出来ているのも良いと思います。ダイレクトサッシは腰高窓などではなく、足元付近から梁下までの高さがあり(多摩沿線道路から室内が見えやすいというのは少々気になる点ではあります)、リバーフロントポジションを生かした魅力的なものですね。

浴室は1620ではなく1418でごくごく一般的な大きさでしかありませんが、洋室3の引き戸を開け放つとかなりLDKと合わせかなり広がりのある3LDK(2LDK+S)としても使えますし、多摩川を望む東面の連窓サッシやしっかりとしたバルコニーも気持ちが良いでしょうね。

坪単価は438万円。東向きでも多摩川ビューとはならない1階には350万円程度のものがある一方で、さらに上の階のルーバル付のタイプは500万円近くなる物件で、平均は400万円前半になるでしょうか(第1期は18戸のみで東向き中心なので暫定です)。

新丸子駅側も含めた近年の近隣供給事例(コンパクト除く)としては、グローリオレジデンス新丸子(2020年分譲/新丸子駅徒歩6分・武蔵小杉駅徒歩12分/約330万円)、ソルティア武蔵小杉(2021年分譲/武蔵小杉駅徒歩6分/約410万円※ファミリータイプもあったが平均専有面積は約40㎡)、ドレッセタワー武蔵小杉(2022年分譲/武蔵小杉駅徒歩3分/約420万円)、プラウド新丸子(2022年分譲/新丸子駅徒歩2分・武蔵小杉駅徒歩8分/約405万円※ファミリータイプもあったが平均専有面積は約44㎡)などがあります。

ソルティアは分譲開始時に言及したように当時としても強く感じましたし、ソルティアに加えプラウドはコンパクトが多かったがゆえに全体平均が伸びているところがあるのも確かなので、こちらと単純比較はすべきではないでしょう。

ここはドレッセのような駅前タワマンではないどころか武蔵小杉駅もそこまで使いやすい距離・アプローチではないため、直近のさらなる価格高騰を鑑みても少々強く感じはしますよね。
上述のように、武蔵小杉駅徒歩10分内の多摩川フロントというのはかなり貴重なのでそういった点から言うとこのような条件の良い角住戸の438万円はおかしな水準とは思いませんが、言っても4階ですし、手前に多摩沿線道路があるポジションのため、視線を気にせず生活できるわけでもないので…。

0 Comments



Post a comment