ルフォン上野松が谷【かっぱ橋道具街通り沿いの浅草駅徒歩7分】6階65㎡8,640万円(坪単価438万円)

ルフォン上野松が谷。

所在地:東京都台東区松が谷3-385-2他(地番)
交通:浅草駅徒歩7分(つくばエクスプレス)、入谷駅徒歩10分、田原町駅徒歩11分、上野駅徒歩15分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:13階建、34戸(他店舗1区画)

松が谷3丁目の東端、かっぱ橋道具街通り沿いに誕生する物件です。

北寄りではありますが普通にかっぱ橋道具街通り沿いのお店がひしめくエリアにあり、分譲マンションは多くありません。当敷地も以前は食器を扱うお店があり、こちらの物件に生まれ変わっても通り沿いの1階には引き続き店舗が入るようです。同様に下部が店舗、上部がマンションというケースはボチボチ見受けられますが、分譲マンションとなっているケースは少ないですね。

隣の隣の区画にエリア最高層の浅草タワーのあるポジションで、最寄駅もつくばエクスプレスの浅草駅になります。それ以外の駅はやや距離があるのですが、日比谷線(入谷駅)と銀座線(田原町駅)が徒歩圏なのは魅力ですし、上野駅もギリギリ徒歩圏となるポジションで、ルジェンテ上野松が谷同様に浅草と上野の双方を日常的に楽しみたい方には特にフィットするポジションでしょうね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にまいばす、徒歩6分にライフ、徒歩7分にオーケー、徒歩8分に西友と三平ストアといった感じで、国際通りがほど近いポジションなりの利便性があります。

通学区は、大正小学校で徒歩8分の距離感になります。金竜小学校の方が近いのですが、大正小学校も徒歩8分なので悪くないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、南東角住戸です。東はかっぱ橋道具街通りの向かいに14階建のアトラス浅草、そしてその先の区画には37階建の浅草タワーがありますので、少々圧迫感があります。
南も接道してはいるのですが、細い道路の向かいに6階建、その先が11階建という感じですのでやはり芳しいポジションとは言えないですね。ただ、こういった中層階であれば日照はそこそこに得られるとは思います。

間取りとしては1戸だけ設けられた最上階の72㎡の次に大きなものとなります。
60㎡台中盤の3LDKですのでけして大きくはないのですが、角住戸ながらも玄関・廊下を短め(LDの入口付近のスペースを含めても角住戸としては短め)、かつ、柱の食い込みも抑えた設計のため、思いのほか良い間取りですね。

当物件は敷地面積300㎡ちょっとしかないかなりの小規模物件ですし、敷地形状も歪なので柱を逃がすのは簡単ではないはずなのですが、非常にきれいなプランが実現していて驚きました。
洗面所こそリビングインですが、ベッドルーム3室中2室がノンリビングインですし、居室形状も良好な整ったプランですね。

LDKの南側には開口部がなく、角住戸としてはLD周り(リビングインの洋室2含む)の開口部が今一つではあるのですが、引き戸を開くことでそこそこの大きさの空間としても使えますし、建蔽率・容積率の高い商業地域に誕生するペンシル感のある物件のプランとしては珍しいほど上手に纏まっていて好感が持てます。

坪単価は438万円。最上階72㎡は1戸だけしかないというのもあるのでしょうが、坪単価540万円になっているぐらいで、400万円台前半~中盤の低層階との単価差はわりとしっかりとしています。

近年の近隣供給事例としては、リビオレゾン上野入谷ザ・テラス(2020年分譲/入谷駅徒歩5分・浅草駅徒歩9分/約355万円)、リビオレゾン浅草(2020年分譲/浅草駅徒歩6分/約380万円)、ルジェンテ浅草アベニュー(2021年分譲/浅草駅徒歩7分/約335万円)、ブランズ浅草寿(2021年分譲/田原町駅徒歩5分/約435万円)、ザ・浅草レジデンス(2022年分譲/浅草駅徒歩3分/約505万円)、ルジェンテ上野松が谷(2023年分譲/浅草駅徒歩6分/約445万円)などがあります。

こちらの平均は直近で立地的にも近いものがあるルジェンテと比べ気持ち高い450~460万円程度(こちらよりも面積が小さなタイプは単価がやや強めの設定のため)になるはずで、単純に比較すると若干強く感じるところもあるかもしれませんが、当物件はこちらに限らずプランが優れているため、この程度の差であれば違和感はないでしょうし、400万円中盤であれば昨今の相場高騰下においては比較的現実的な水準でもあるでしょう。

500円/㎡近い高額なランニングコストは気になるところではありますが…。

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