ルフォン上野松が谷【敷地面積300㎡ほどの超小規模でも工夫が盛りだくさん】4階34㎡4,590万円(坪単価449万円)

続けて、ルフォン上野松が谷。

設計は環境デザイン研究室、施工は木内建設です。

前回の記事でも述べたように敷地面積300㎡ちょっとしかないかなりの小規模物件で、かつ、かっぱ橋道具街通り沿いの1階東側部分には店舗が入り、敷地の半分以上を店舗が占めるようなランドプランになりますので、建物1階部分はかなり窮屈です。

しかしながら、駐輪場を2階(専用エレベーター経由)にすると共に2階にオーナーズラウンジ(小さなスペースですが、リモートワークも出来る感じですし、わりと居心地の良さそうな空間です)を設けるという特色があり、総戸数34戸(30~70㎡台)の小規模らしからぬ頑張りに好感が持てる物件ですね。

1階北西部に設けられたエントランスホールは流石にこじんまりとしてはいるものの、面積は小さくとも天高を約3.4m確保したことで上方向の広がりを実現出来ているのは良いですし(面積が小さい中で天高を高くすると余計に面積が小さく見えるというのもありますが…)、ルフォンシリーズお馴染みの環境デザイン研究室によるデザインも秀逸ですね。

アプローチファサードはアイボリーを基調とした上品なもので、外壁には特徴あるデザインタイルと木調素材のコラボレーション、さらに、シャープでワイドな大庇も設けるなど、小ぶりなスケールを感じにくくさせる印象に残るものです。

中・上層部も斜めにカットされたバルコニー手摺がシャープな印象を演出しますし、一言で言うと端正な物件でしょう。間取り面(設計面)も小規模らしからぬ良好なもので、設計×デザインの総合力という点でも珍しいほど秀でた物件だと思います。

前回のルフォン上野松が谷

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、北西角住戸です。北側の道路の向かいは3階建、西側は2階建が隣接ということで低層階でもまずまずのポジションです。特に西方向はわりと先まで2~4階建程度の低層建物となっているので、多少の視界抜けも得られます。

間取りは34㎡の平均的な大きさの1LDKなのですが、やはり間取りが意外なほど優れていますね。

廊下を短くするため玄関からの動線上にキッチンをハメているのは好みの分かれるところではあるのでしょうが、この部分が純粋な廊下になってしまうと、1LDKとしてはかなり苦しくなりますし、これを犠牲(?)にしたことでそれを遥かに上回る魅力を生むことが出来ていると思います。

圧巻はLDの開口部で、特に北側の1枚1枚が幅のある3連サッシは素晴らしいものがありますね。西側も梁のほとんどを空中に出したダイレクトサッシ設計なので開放感がありますし、本当にこの物件の柱位置は”小規模ペンシル物件らしからぬもの”と言えるでしょう。

収納は少々少な目ではあるのですが、そのように効率性は高く、居室畳数を重視したタイプなので何を求めるか次第でしょうね。

坪単価は449万円。こちらのプランが優秀なだけに"間取りの差"はかなり大きいものの、ルジェンテ上野松が谷の低層階30㎡台には400万円を切るものもあったぐらいですので、数字上はやや強く感じるかもしれません。
ただ、本当にこちらの間取りのパフォーマンスは優秀ですし、ルジェンテが60㎡台との単価差があまりなかったのに対しこちらは60㎡台に比べやや強めの単価設定になっているので(こちらの単価設定の方が一般的)、特段の違和感はないでしょうね。

やはり以下のかなり高額なランニングコストは明確なネックになりますが…。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、フィオレストーンのキッチン天板(一部タイプ除く)が備わっています。
さらに、廊下のタイル貼に加え、ゼッチ・マンションなりの洋室床暖房など、30~40㎡台が半数以上を占める物件としてはかなり充実した印象になりますね。

管理費は488円/㎡。ディスポーザーはありませんが、かなり小規模な内廊下物件ということで高くなっています。スケールメリットに欠ける小規模の宿命とはいえ、500円弱はなかなか厳しいものがありますね。
通常のエレベーターに加え駐輪場(2階)への専用エレベーターが備わっていることも影響しているのでしょう。

駐車場は2台のみで平置になります。

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