ジオ横濱みなと大通り【みなと大通り初の分譲マンション】11階75㎡13,680万円(坪単価606万円)

新年明けましておめでとうございます。

今年も変わらずマンション1件1件と真摯に向き合う一期一会の精神で頑張る所存でおります。
初詣の願い事は、良いマンションに沢山沢山お目にかかりたい!
皆様もぜひこちらでお願いします(笑)

早速ですが2024年の先陣切るのはこちらです。

ジオ横濱みなと大通り。

所在地:神奈川県横浜市中区弁天通1-10他(地番)
交通:日本大通り駅徒歩3分、馬車道駅徒歩7分、関内駅徒歩7分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:地上14階地下1階建、36戸(他店舗1区画、事務所6区画)

敷地面積はわずか360㎡、30~70㎡台の総戸数43戸の小ぶりな物件ではあるものの、その名の通りみなと大通り沿いに誕生する物件で、初めてみなと大通り沿いに誕生する分譲マンションでもあります。

眺望面で言えば海岸通り沿いや山下公園側のような横浜港に寄り近いポジションの方がより魅力的なのは言うまでもありませんが、みなと大通りは県庁、税関、開校記念会館などといった横濱のシンボル的な建物が並ぶ”ザ・横浜”な街並みが心地よいポジションです。

また、日本大通り駅前であるのはもちろんのこと、関内駅も徒歩7分の距離感で、旧市庁舎跡地など関内駅前で進行中の大規模再開発の恩恵もダイレクトに期待できるポジションですね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にリコスとまいばす、徒歩6分に業務スーパー、徒歩8分に食品館あおば(セルテ)がありますね。
関内駅が徒歩7分なのでイセザキ・モールの徒歩10分は当然ではあるのですが、中華街徒歩5分はもちろんのこと、赤レンガ倉庫が徒歩10分、ワールドポーターズが徒歩12分、マリン&ウォークが徒歩13分など横浜の人気スポットがかなり身近なあたりもポイントになるでしょうか。

なお、通学区は桜木町駅の向こう側の本町小学校で徒歩17分と結構な距離があります。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の2LDK、北東角住戸です。両面が接道したポジションで、東側みなと大通りの向かいは日本銀行横浜支店の低層建物となる良好なポジションです。北側の弁天通りの向かいは東京電力のビルで、屋上に設定された鉄塔は少々目障りではあるものの、この上層階住戸(11~14階のみに設けられたプラン)であれば建物自体は超えるぐらいの高さにあるためそこそこの視界抜けが望めますね。流石に初日の出は見えなそうですが、方角的には初日の出方向でしょう。

間取りは物件内で最も大きなものとはいえ75㎡しかありません。
ただ、3LDKではなく純粋な2LDKを採用しているため、1室1室にゆとりがありますし、特にLDKは21.4畳とこの地に相応しい力を入れたものですね。

窓際上部は普通に梁の存在感が大きくはあるのですが、ダイレクトサッシは床上すぐのところからの立ち上がりのためそこそこの高さがありますし、洋室2やキッチン側までダイレクトサッシを採用しているため採光は抜群に良いでしょう。

少々気になるのは柱の食い込みと動線ですね。
これだけダイレクトサッシを採用していたら柱が食い込みのは当然ですし、居室形状に影響があるのはLDだけなのでやむなし、とも言えるのですが、動線は結構微妙です。
この価格帯の物件で洋室2室がリビングインであるだけでなく、洗面室の入口がかなり玄関に近いあたりもどうでしょうか。
この位置や玄関ドアの開く向きからすると、共用廊下方向から洗面所の出入りが見えてしまうでしょうし、さらなる配慮が欲しかったですね。

坪単価は606万円。最上階同タイプはさらに1割ほど高くなるので上には上があるのですが、9階の北東角58㎡は541万円ですし、こちらの600万円超も物件内では高い方になります。
低層階中住戸などには400万円台半ばもある物件で、視界面が考慮されているとはいえわりとレンジの広い単価設定ですね。

関内駅の反対側とは"近いようで遠い"立地条件ですので、近年の近隣供給事例として参考になるのは、プラウド馬車道(2020年分譲/馬車道駅徒歩4分/約510万円)、グランドメゾン山下公園(2022年分譲/元町・中華街駅徒歩2分/約690万円)ぐらいでしょうね。

プラウドは80㎡超(さらに大きな120㎡超なども)がありましたが、それと同時に30㎡台のコンパクトも共存していた物件で、立地・スケール的なところも含めこちらとの共通点が少なくありません。プラウドは2020~2021年の分譲開始当初は強く感じましたが、こちらは約3年の月日が経過してもおよそ1割程度の上昇で済んでいるようなので、思っていたよりも現実的な印象ではありますかね。

小規模のため共用面での魅力は乏しいですし、さらに言えば、当物件には駐車場がなく、「隔地(第三者と直接契約)の4台分のみ」というあたりはこういった高額住戸(面積が大きな住戸)にとってのネックになりますが…。

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