ピアース神楽坂テラス【こちらも低地側の神楽坂駅徒歩7分】3階43㎡7,890万円(坪単価600万円)

ピアース神楽坂テラス。

所在地:東京都新宿区西五軒町33-6外6筆(地番)
交通:神楽坂駅徒歩7分、江戸川橋駅徒歩7分、飯田橋駅徒歩11分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:7階建、46戸(募集対象外住戸4戸含む)

今春に水道町で分譲されたピアース神楽坂センティアと同じ通り沿いに誕生する物件で、こちらは西五軒町側になります。

こちらももちろん低地側なので神楽坂感は薄いのですが、同様に神楽坂駅が徒歩7分となるポジションで、20m程度の起伏はあれど神楽坂のネーミング自体に大きな違和感はありません(違和感が全くないわけではないのですが、このエリアの物件は「神楽坂」を用いるのが常套手段になっています)。
東側にはトーハンの本社(2021年完成)を含む開発が行われており、ここいらへんも大分街並みが変わってきましたね。

また、飯田橋駅は惜しくも徒歩10分超にはなりますが、低地ゆえのフラットアプローチとなるポジションで、同フラットアプローチの江戸川橋駅も含め複数駅・複数路線が使えるのは魅力になるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと、徒歩2分にまいばす、徒歩4分にマルエツ、徒歩8分によしやセーヌとキムラヤ、徒歩9分にいなげや、徒歩11分にコモディイイダと徒歩10分前後まで含めるとかなり選択肢が豊富です。

多くが30~40㎡台ながらも少しだけ50~60㎡台も設けられた物件で、通学区は江戸川小学校で徒歩3分になります。

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の2LDK、南東角住戸です。南側は4階建ビルが隣接、東側は道路の向かいにそのトーハンの新本社ビルが視界を塞ぐポジションです。ただ、低層階でも南東方向からの日照は得られそうですね。ちなみに、南南東には道路の先にガソリンスタンドがあります。

間取りは当物件で最も多い40㎡台で、部屋数重視の狭小感のある2LDKになります。

当然ながらLDは小さいですし、洋室2室も3~4畳台と最低限です。廊下は短めではあるものの、バルコニー側の柱ですら食い込みがあり、このようなコンパクトな2LDKであればもう少し効率性を重視した設計の方が良かったようには思いますね。

洋室2室はいずれもリビングインながら引き戸の開きが中途半端なため違和感なく1LDKのように使える柔軟性があるわけではないですし…。

坪単価は600万円。上層階には700万円近いものがある一方で、低層階は500万円台半ばもあり、平均は600万円を若干超える程度になるでしょうか。

近年のコンパクト目の近隣供給事例としては、ピアース神楽坂ヒルズ(2020年分譲/神楽坂駅徒歩2分/約500万円)、ブランズ神楽坂(2020年分譲/神楽坂駅徒歩6分/約490万円)、ザ・パークワンズ山吹神楽坂(2020年分譲/江戸川橋駅徒歩6分/約405万円)、クレヴィア山吹神楽坂(2020年分譲/江戸川橋駅徒歩4分/約470万円)、サンウッド神楽坂(2021年分譲/飯田橋駅徒歩5分/約530万円)、オープンレジデンシア神楽坂ファースト(2022年分譲/神楽坂駅徒歩1分/約610万円)、ピアース神楽坂センティア(2023年分譲/神楽坂駅徒歩7分/約555万円)、ヴァースクレイシアIDZ江戸川橋(2023年分譲/江戸川橋駅徒歩3分/約580万円)といったものがあります。

30~50㎡台のみで構成されていたピアース神楽坂センティアに比べ1割程度上昇した感じで、まだ1年も経過していないことを考えると上昇スピードが速く感じますね。センティア自体もやや強く感じましたし、こんなにも600万円超が当たり前の設定になるとは思っていなかったというのが正直なところなのですが、この水準で30戸(友の会先行分譲と募集対象外住戸を除いた全部)一括供給とは凄いですね。
次の記事で言及するように、小ぶりな物件ながらもエントランス・外観共にデザイン的な魅力が高い物件ではありますけど…。

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