クレヴィア用賀【駅も砧公園も徒歩9分の環八沿い】6階75㎡11,220万円(坪単価493万円)

クレヴィア用賀。

所在地:東京都世田谷区玉川台2-440-1(地番)
交通:用賀駅徒歩9分
用途地域:第二種住居地域
階建、総戸数:8階建、51戸(事業協力者住戸1戸含む)

用賀駅から南西方向へ徒歩9分、環八沿いに誕生する物件です。
環八沿いはお世辞にも褒められたものではありませんが、駅からは環八の手前なので渡る必要はないですし、第一種・第二種低層住居専用地域に寄り添うポジションでこちらも住居系地域(第二種住居地域)になります。
環八向きの住戸の数は最低限という印象ですし、環八向きは環八向きで上層階は視界抜けも出てくる(環八沿いを除くと第一種低層住居専用地域の低層住宅街)というあたりも求めるもの次第では魅力になってくるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩7分にミニコープ、徒歩8分にまいばす、徒歩9分にオーケーと東急ストア、徒歩11分にフジと言った感じでやや距離がありますが、ほとんどが駅周りなので他の買物などとの兼ね合いを考えれば不便な印象はありません。
環八沿いの至近にニトリ(徒歩3分)があるのも何かと便利ですし、二子玉川エリアもけして遠いポジションではないですね。

また、この立地の大きなポイントの1つに豊かな公園環境があります。近隣にも複数の公園に加え徒歩3分には五郎様の森緑地、そしてなんといっても砧公園が徒歩9分というのが大きいですね。用賀駅に限らず「駅徒歩10分内×砧公園徒歩10分内」を満たす分譲マンションは結構限られています。

通学区は、瀬田小学校で徒歩10分の距離感です。フラットアプローチではありますが、環八通りと玉川通りの双方を越える必要のあるポジションなので信号待ちなどの時間はかかりますし、良いアプローチとは言えないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。南西は環八なのですが、そのように向かいは戸建などの低層建物が中心となっており、この上層階住戸の南西正面方向は玉川病院のあたりまで遮るものがないですね。
むろん賑やかなポジションではあるものの、南東側の細い道路の向かいも3~4階建の低めの建物になっており、両面共に視界良好な日照時間が非常に長いタイプになります。

間取りは80~90㎡台のルーバル付の特殊タイプを除くと最も大きなもので、そのように日照時間が長い南の角住戸なりのものと言えるでしょう(環八沿いでなかったら80㎡台だったのではないでしょうか)。

間取りは少々クセが強いですね。
北東方向が隣戸にえぐられた形状で、玄関と南のコーナー部の距離がかなり離れてしまっています。

一見では廊下は長くないのですが、キッチン横のLD内(LDの畳数に含まれている)に実質的な廊下スペースがかなり大きく混入しており、この廊下の長さで洋室2室がリビングインというのも少々疑問でしょう。

洋室2は、LD扉位置と収納の配置を変えれば廊下からの動線に出来たはずで、そういった点でも少々無理した感のある設計ではないでしょうか。

柱の食い込みは全体として少ないですし、70㎡台中盤の角住戸としては廊下(LD入口付近含む)が長過ぎるということはないので、全体的な効率性はけして悪くないのですが、そういった扉位置なども影響し印象としてはあまり良くないですね(勿体ない…)。

LDも二次元的には開口部豊かなのですが、南西側はいわゆる腰高窓よりもさらに小さな(高さがない)窓になっており、環八沿いとはいえ残念でなりません…。腰高窓であれば環八からの視線はほとんど気にならないでしょうし、もう少しちゃんとした窓にして欲しかったですね。
環八沿いでありながら二重サッシでないのも気になる点です。

坪単価は493万円。眺望が得られない低層階は430万円ほどですし、砧公園がほど近い公園環境に加え、プラン面において日照を何よりも重視したい方にとっては見やすい水準と言えるでしょう。

近年の用賀駅の供給事例としては、ピアース用賀テラス(2022年分譲/駅徒歩6分/約515万円※平均専有面積約47㎡)、パークホームズ用賀三丁目(2022年分譲/駅徒歩7分/約470万円)、ピアース用賀(2022年分譲/駅徒歩2分/約495万円※平均専有面積約51㎡)、ピアース用賀レジデンス(2021年分譲/駅徒歩4分/約455万円※平均専有面積約52㎡)、パークホームズ用賀一丁目(2020年分譲/駅徒歩10分/約390万円)があります。

こちらは多くが500万円未満ではあるのですが、400万円台後半が割合が多く、かつ、上層階ルーバル付のタイプには優に500万円を超えるタイプもあるため平均は470~480万円になるでしょうか。

ファミリータイプ中心で駅距離が近い昨年のパークホームズと大差ない水準とはいえ、環八沿いのポジションを鑑みるとやはり値上がりを感じはしますが、上述のように環八向きは多くないですし、このご時世においてはむしろ値上がり具合が小さくパークホームズ同様にわりと現実的な印象ですね。

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