アルファグランデ越谷レイクタウン【サイドウォーク隣接、低層住宅街を望む絶好の駅徒歩3分】74㎡7,160万円(坪単価322万円)

アルファグランデ越谷レイクタウン。

所在地:埼玉県越谷市レイクタウン8-9-1(地番)
交通:越谷レイクタウン駅徒歩3分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:14階建、39戸

2019年から分譲されていたガーデンハウス越谷レイクタウン以来のレイクタウン物件になります。
ガーデンハウスは住不物件らしく長期に渡って昨年末ぐらいまで分譲されていたので、凄く久しぶりの分譲マンションという印象ではないのですが、その前のシティテラス越谷レイクタウンも駅距離がありましたし、駅徒歩3分内となると2015年のアクアステージグランアルト越谷レイクタウン以来になりますね。
ちなみに、それらはいずれも住不の息のかかった物件で、"住不が関わっていない越谷レイクタウン駅の物件"となると2012年のグランアルト越谷レイクタウン以来で11年ぶりの供給になります。

ちなみに、これまでの分譲マンションは大きなものばかりで、最も小さなブリリアレイクタウンパークサイドでも158戸でしたので、このスターツのアルファグランデ39戸はエリア内ではかなり珍しいタイプの分譲マンションになります。

また、「アルファグランデ」ですので小規模でも当然のごとく免震なのかと思いきやそうでないことにかなり驚いたのですが、駅前の商業地域内(※)に位置していることで小ぶりながらも14階建が実現した物件で、目の前南側に水路とサイドウォーク、その先に住居系地域を望む抜け感抜群の永久眺望は分かりやすい魅力になるでしょう。
※駅前の商業地域は小さく、こういった高さが実現出来ているのはブリリア2物件とこちらのみとなります。

買物便は、イオンレイクタウンkazeまで徒歩4分ですので良好です。スーパーで言うと、kazeにマルエツと成城石井、mori(徒歩11分)にイオンスタイル、そして徒歩5分にカスミもありますので選択肢もありますね。

一方、通学区は明正小学校で徒歩12分と少々距離があります。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。西には道路の向かいにスケールのあるアクアステージグランアルト越谷レイクタウン(第一種住居地域)がありますが、8階建なのでこの上層階住戸であれば視界が抜けてきます。そして、さらに優れているのが南側で、そのように水路とサイドウォークの向かいに住居系地域(第一種住居地域や第一種低層住居専用地域)が広がるため、半永久的な視界抜けが保たれることでしょう。

間取りは、1フロア3戸全戸南向きとなる中で最も大きなタイプとなります。

最大のポイントは、やはりこのタイプだけの西面のワイドダイレクトサッシなのですが、LDではなく洋室2室に跨るダイレクトサッシなのは勿体なく感じますね。
窓際上部には梁があり、サッシ高もけして高いものではないですし、いわゆる窓とはならないクローゼットの側面部分のところまでガラスを貼っているようにどちらかと言うと"外観デザインありきの設計"という感じなのかもしれません。
洋室2・3共にウォールドアなどでLDとの一体利用がしやすくなっているわけではないですし、せっかくの試みが生かし切れていない印象にはなってしまいますね。

一方、南面は幅はそこまでではないながらも連窓サッシが採用されており、奥行2.5mのバルコニーがあるあたりも魅力でしょう。
全体として柱の食い込みも抑えられているあたりにも好感の持てるプランです。

坪単価は322万円。上層階は300万円前後の設定で、その中でも当タイプはダイレクトサッシという特長もあるためか特に立派な水準になっています。

近年の越谷レイクタウン駅の供給事例としては、そのガーデンハウス越谷レイクタウン(2019~2022年分譲/分譲中に駅徒歩9分に変更/約170万円)、シティテラス越谷レイクタウン(2017~2022年分譲/駅徒歩12分/約155万円)という住不の長々期分譲の2物件があるのみで、駅距離はあれどその差は非常に大きいです。
※越谷市広域で見ると越谷駅徒歩4分で2021年に分譲されたルピアコート越谷が約270万円とこちらに匹敵する水準ではありましたが、平均専有面積40㎡ちょっとでコンパクトタイプが多かったがゆえに単価が高めに出ていた物件で、ファミリータイプで言うと大分こちらの方が高いです。

ガーデンハウスの後半は5〜10%ほど値上げしましたが、それでも上層階角住戸は240万円ほど、また、昨今でも駅近築浅中古(アクアステージグランアルト越谷レイクタウン、グランセンス越谷レイクタウン)が180~240万円ほどのレンジでの取引になっていることを考えても300万円超の水準は流石に強く感じますね。

上述のように、こういった上層階住戸はレイクタウン内では貴重な"高さ"があり、眺望的な魅力もありはしますが、こちら以外の分譲マンションはもれなくスケールがあり、どうしてもランドマーク性や共用面などでは劣ってしまいますしね…。

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