パークホームズ浅草六丁目【銀座線徒歩9分×隅田公園徒歩2分】10階66㎡9,268万円(坪単価467万円)

パークホームズ浅草六丁目。

所在地:東京都台東区浅草6-221-1(地番)
交通:浅草駅徒歩7分(東武線。東京メトロは徒歩9分、都営線は徒歩11分、つくばエクスプレスは徒歩13分)
用途地域:商業地域
階建、総戸数:13階建、48戸

浅草6丁目、浅草駅からは言問通りを越えてすぐのところ、隅田川がほど近いポジションに誕生する物件です。

隅田川(隅田公園)のリバーフロントだったグランドメゾン浅草花川戸のような出色な立地でこそないものの、隅田公園が目と鼻の先徒歩2分のポジションであると共に、浅草寺や仲見世商店街のある浅草の中心エリアもほど近いバランスの取れた立地条件ですね。
また、商業地域ではありますが、通りから1本入っているため、落ち着きもあります。

買物便は、スーパーで言うと徒歩2分にマルエツプチ、徒歩7分に北野エース(松屋浅草)、徒歩10分にオーケー、徒歩11分にライフとマルエツ、徒歩12分にオオゼキといった感じで、少し足を延ばせば選択肢があります。
また、隅田川(言問橋)を渡り東京ミズマチまで徒歩10分、スカイツリーのお膝元東京ソラマチが徒歩14分になるあたりも魅力の1つになるでしょうか。

また、通学区の富士小学校は、通学路経由で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、北東角住戸です。両面が細い道路に面した敷地北東部に位置した上層階になります。
隣の区画には11階建のレガリアシティなどがありいわゆるリバービューという感じにはならないものの、そういった建物の隙間から部分的な視界抜けも出てきますし、スカイツリービュー、花火大会ビューの特等席ですね。

間取りは物件内で最も大きなものではあるのですが、それでも60㎡台中盤の小ぶりな3LDKになります。
さらに上の階は眺望的にも大分優れていますし、環境的にも良好なこの立地ならば70〜80㎡台の立派なグロス価格でもいけたように思いますが、こちらのタイプ以外は40〜50㎡台のみで構成された小規模物件で"共用面などとの兼ね合い(※)"からしてもこのぐらいの面積が無難ではあるのでしょうね。
※優に1億を超えるようなタイプがあると、共用面もそれに相応しいレベルでコストをかける必要が出てくるということ。

そのように視界・眺望的な魅力がありながら開口部は最低限な感じですし、”そういった位置付け”の物件ではないということなんでしょう。

坪単価は467万円。よりスカイツリーや隅田川方向が見えやすい最上階南東角住戸(57㎡)でも495万円という水準で、レンジとしては概ね420~490万円台(第1期では低層階はほとんど供給されないため見込みを含みます)で、平均は450~460万円になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、リビオレゾン浅草(2020年分譲/浅草駅徒歩6分/約380万円)、クリオ浅草セントラルマークス(2020年分譲/浅草駅徒歩7分/約410万円)、ピアース浅草(2020年分譲/浅草駅徒歩7分/約420万円)、ルジェンテ浅草アベニュー(2021年分譲/浅草駅徒歩7分/約335万円)、グランドメゾン浅草花川戸(2021年分譲/浅草駅徒歩4分/約510万円)、ザ・浅草レジデンス(2022年分譲/浅草駅徒歩3分/約505万円)があります。

2020~2021年はコロナ禍真っ只中でインバウンド頼みのところがある浅草界隈は商業地域を中心にかなり厳しい状況になっていましたが、現在はすっかり復活しましたし、プラン面はイマイチとはいえ400万円台中盤は良心的な設定だと思います。

ここはやや駅距離があるため、ホテルニーズはそこまで強い方ではないのでしょうが、今後は海外からの観光客向けのホテルニーズがさらに増えるでしょうし(商業地域はマンションとホテルが競合するので必然的に土地の価格の上昇要因となります)、銀座線浅草駅徒歩10分内×スカイツリー&花火ビューでのこの単価は三井物件らしい現実的なものと言えるでしょう。

蔵前駅最寄りで分譲中の、隅田川至近×スカイツリー・花火ビューとなるザ・ライオンズミレス蔵前の上層階角住戸は500万円台中盤~600万円ですので随分違いますよね…。

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