ヴェレーナ上石神井【約13年ぶりの駅徒歩5分内】6階72㎡8,988万円(坪単価412万円)

ヴェレーナ上石神井。

所在地:東京都練馬区上石神井1-347-1他(地番)
交通:上石神井駅徒歩5分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:6階建、42戸

上石神井駅徒歩5分内での分譲マンションの供給は、2010年駅徒歩3分のパークハウス上石神井以来約13年ぶりのことになります(ワンルーム投資マンション除く)。

南口なので石神井公園はそこそこ距離がありますし、ここは千川通り沿いなので静かな環境とまでは言えないのですが、この敷地がそうであるように千川通り沿いも商業地域などではなく住居系地域(第一種住居地域)で、その先南側には第一種低層住居専用地域が広がる良好な住宅街の一画です。
上石神井駅は急行停車駅ながら北口側も含め駅徒歩5分圏内に第一種低層住居専用地域を含む低層の住宅街が少なくないため、駅徒歩5分圏内の分譲マンションは限られ(制限の厳しい住居系地域は物件のスケールが小さくなってしまうことが多く、特に採算面などで大手デベロッパーにとって魅力的とは言い難い。※オプレジなどはウエルカムでしょう)、利便性と環境とのバランス感が魅力となる物件ですね。
上石神井駅前は線路の立体化(踏切の解消)、南北道路(外環の2)、そして駅前広場の整備も予定されており、利便性に加え街並みという点でもより良いものになっていくことでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分に西友(24時間営業)、徒歩5分にいなげや、徒歩7分にあまいけ、徒歩9分にビッグ・エーとガッツスーパーと、西友だけでもかなり便利なのに選択肢も豊富な申し分ないものです。
徒歩5分のバス停を利用すると吉祥寺駅も身近な存在ですね。

通学区は、上石神井小学校で徒歩11分とやや距離がありますが、アプローチはフラットなので気になるような距離ではないでしょう。
石神井公園は約2kmと距離があるものの、善福寺公園は徒歩15分となるなどこのエリアなりの公園環境も魅力の1つです。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南は千川通りの向かいに4階建マンションがあります。そのように千川通り沿いはこちらと同じ第一種住居地域(最高高さ20m×第2種高度地区の斜線制限)なので、敷地面積・敷地形状次第ではこちらのような6~7階建(7階建の場合は直床です)が可能なので、将来的に安泰とまでは言えないのですが、現状は日照だけでなく視界抜けも望める絶好のポジションです。
千川通り沿いの第一種住居地域の先は最高高さ10mの一低専ですし、東側も大きな青空駐車場となるなど、少なくとも現状はかなり恵まれていますね。
ちなみに、千川通りは都市計画道路補助229号による拡幅計画があるのですが、このあたりは見た感じ収用があまり進んでいないので先々のことは予想しにくいですね。

間取りはルーバル付の最上階角住戸のわりには小さ目ですが、物件内では最も大きなタイプになるようです。

面積帯を考慮し玄関・廊下を一直線とした田の字ベースのプランではあるものの、やはり大きなルーバルは魅力でしょう。

ルーバルは約34㎡もあり、洋室2・3だけでなく浴室にもルーバルに面した窓が設けられています。
また、LD自体はルーバルに面してはいないものの、洋室3の引き戸を開くとルーバルに面した大きな空間として使うことが出来ますし、LD南側のコンサバトリースペースからもバルコニーに出られるようになっているあたりも魅力ですね。

コンサバトリースペースのダイレクトサッシがいわゆる腰高窓状の小さ目の開口部というのはちょっと残念ですけど…。

坪単価は412万円。こちらは最上階ルーバルタイプなので物件内の上限水準です。
下限は350万円ほど、また、多くは300万円台後半の水準のため、平均は380万円程度になるでしょうか。

近年の上石神井駅最寄りの物件だけだと数が少ないため近隣エリアの供給事例を挙げると、ブリリアシティ石神井公園アトラス(2022年分譲/石神井公園駅徒歩20~25分、上石神井駅徒歩12~16分/約280万円)、シティテラス善福寺公園(2023年分譲/上石神井駅徒歩11分/約345万円)、エステムコートグラン吉祥寺(2023年分譲/武蔵関駅徒歩10分/約365万円)、パークホームズ吉祥寺北ザ・ガーデン(2023年分譲/武蔵関駅徒歩15分/約350万円)といったものがあります。

駅距離のあるものばかりですが、それぞれの名の通り石神井公園や善福寺公園など魅力的な大規模公園に近かったり、吉祥寺駅(バス利用)がそこそこに使いやすい立地だったりするため単純に駅距離で比べるのはナンセンスではあるのですが、上述のように千川通り沿いとはいえこちらの環境も悪くないですし、こちらは急行停車駅の徒歩5分ですので駅距離重視・利便性重視の方にとっては意外にも差が小さく感じるのではないでしょうか。

次の記事で言及するように、ヴェレーナとしてはデザイン・共用面が地味に感じますし、それらよりもスケールで劣る小規模という点を割引く必要はあるのでしょうが…。

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