オープンレジデンシア小田原マーレ【御幸の浜至近の駅徒歩15分】1階75㎡4,380万円(坪単価193万円)

オープンレジデンシア小田原マーレ。

所在地:神奈川県小田原市浜町3-348他(地番)
交通:小田原駅徒歩15分
用途地域:近隣商業地域
階建、総戸数:5階建、42戸

神奈川県市部初のオープンレジデンシアで、首都圏内ではポツンと西に位置したポジションに誕生するちょっと不思議なオープンレジデンシアになります。

また、小田原におけるポジションとしても珍しいもので、駅からは東海道を越えた西湘バイパスの手前になります。駅徒歩15分とマンションとしてはかなり駅が遠いため分譲マンションの供給が限られているのだとは思いますが、バイパスの先に御幸の浜(徒歩2分)が広がったポジションで、分譲マンションになるのも分からんではないですね。

買物便は、基本的に駅前に向かう必要があり芳しくありません。スーパーで言うと徒歩12分に小田急OXとドン・キホーテ(生鮮あり)、徒歩16分に成城石井(ラスカ)、徒歩17分にヤマオサといったところでしょうか。駅前にはミナカ、小田原百貨店、さらに複数の商店街などもありますが、駅距離なりにいずれも結構遠いです。

なお、通学区は三の丸小学校の徒歩10分とまずまずの距離感で、小田原城址公園へも同徒歩10分となります。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、東角住戸です。敷地東端コーナー部に位置しており、接道しているのは南東だけですが、両面とも前建は2階建(青空駐車場挟む)になるなど、1階でも日照良好なポジションです。

間取りは南角住戸の85㎡や最上階ルーバル付の特殊プラン87㎡などと比べると小さくはなるものの、エリアや駅距離的なところもあるのか70㎡台中盤のしっかりとした面積の3LDKになります。

とはいえ、プランは少々”オプレジ的”ですね。
流石にバルコニー側の柱はアウトフレームに出来ていますが、共用廊下側は普通に食い込んでいますし、廊下の長さがちょっと…。

LDは14.1畳表示ではあるものの、LDドア位置がかなりひどいところにあり、実質的なLDは表示よりも大分小さくなるでしょう。

こういった位置にベッドルーム(BR3)があると実質的な廊下部分が長くなってしまうものですが、そもそもBR3の引き戸はLD側にはなく、リビングと一体利用することを念頭に置いた設計でないあたりもなんだかな~と思ってしまいますね。
※一体利用を考慮したものではなく、単純に建築基準法上の居室要件(採光要件)を考慮した設計なのでしょう。窓がなくともリビングインであればLDと合わせて居室要件の判定が出来るのです。

収納はやや少なめですが違和感のあるレベルではないですし、奥行ある玄関下足スペースなどには好感が持てますね。

坪単価は193万円。こちらは最下階のため物件内の下限水準になりますが、上層階のオーシャンビューになるお部屋には200万円台中盤~後半のものもあり、立地なりとはいえ単価レンジの広い物件になります。
そのようにお部屋によるバラツキが大きいため平均を見積もるのが難しい感じではあるのですが、240万円程度になるでしょうか。

近年の小田原駅の供給事例としては、プレミスト小田原栄町(2019年分譲/駅徒歩5分/約225万円)、コンフィール小田原栄町(2019年分譲/駅徒歩7分/約210万円)、レーベン小田原ザ・タワー(2022年分譲/駅徒歩1分/約260万円)、ル・サンク小田原栄町(2022年分譲/駅徒歩5分/約240万円)、リナージュ小田原栄町(2023年分譲/駅徒歩7分/約245万円)があります。

そのように上層階などはオーシャンビューが魅力になるのでそれで200万円台中盤程度であればこのご時世なりだとは思うのですが、そもそも駅徒歩15分の立地ですし(海岸沿いの"景観的な魅力が高いエリア"という感じでもない)、200万円そこそこのノンオーシャンビューの低層階は駅徒歩10分圏内の物件との比較においてもやや強く感じるところがありますね。

2 Comments

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西湘(せいしょう)バイパスです。

2024/01/03 (Wed) 22:33 | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: タイトルなし

ご指摘有難うございます。
普段扱わないエリアのため誤認しておりました。有難うございました。

2024/01/04 (Thu) 11:19 | REPLY |   


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