パークホームズ浜松町【20~30㎡台は完成売り】6階39㎡6,830万円(坪単価581万円)

パークホームズ浜松町。

所在地:東京都港区海岸1-20-6(地番)
交通:竹芝駅徒歩2分、浜松町駅徒歩6分(モノレールは徒歩8分)、大門駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:18階建、102戸(一般販売対象住戸60戸)

一昨年2022年の6月に第1期が開始され、最も大きな58㎡のみが供給されたのですが、その後は結局販売が行われないまま昨夏に竣工していました。その後、第2期(残りの20~30㎡台)が完成売りとして昨年12月に行われましたのでこのタイミングでもう1件取り上げていこうと思います。

立地は以前の記事でも述べたように、浜松町ビジネスマンションがあったところで、港区初のマンション建替え円滑化法(敷地売却制度)に加え、容積率の緩和特例制度(容積率 400%⇒600%)も活用したケースになります。
分譲マンションは浜松町駅前のスカイグランデ汐留とブリリアタワー浜離宮とここの3物件しかないため希少性もあるポジションですね(データのある1995年以降)。

当物件は東京ポートシティ竹芝レジデンスタワー(賃貸)のようにデッキ直結(当物件とレジデンスタワーの間にあります)ではなく、やはりそこは残念な点です。ただ、ほぼ直結のような位置関係で、デッキは屋根もありますのでほぼ雨に濡れずに浜松町駅まで行けるのは大きな魅力になってきますね。
また、ブリリアタワー浜離宮ほどのスケールや高さはないものの、そのブリリアタワーの際に言及したように「海岸1丁目」というのは海岸アドレスの中では特別感のあるエリアで、浜松町駅などへのアクセス性の高さに加え、港区ウォーターフロント再開発エリアらしい景観面での魅力もポイントの1つになるでしょう。

一方、そのように住宅が多いエリアではないため、買物便は今一つです。アトレ竹芝のビオセボンが徒歩2分、汐留シオサイトのマルエツプチが徒歩7分、駅の反対側(直結)で建設中のワールドタワーレジデンスにもスーパーが入りますが、ここからだとそこそこ距離がありますし、あちらの記事で述べているようにけして大きなものではありません。
敷地内に電動キックボードシェアスペース(LUUP)が設置されることを売りにした物件で、そちらを利用すると機動力は増しますが…。

また、以前の記事と重複するため簡単に述べますが、フューチャリティをデザイン監修に起用した「ライトハウス」のコンセプトはウォーターフロントの立地・先進性にビッタシはまっています。夜間は逆L字のライティングにより物件の存在感がグッと高まりますね。
18階建総戸数102戸というスケールは、ポートシティの超高層オフィス棟などもあるエリア内では小さなものにはなってしまうのですが、夜間の存在感は小さくないでしょう。

共用施設として、通常のラウンジ(エントランスホール内)とは別に完全個室型のワークブース(4室)があるのも1つの特徴で、20~50㎡台(20~30㎡台中心)に相応しい提案と言えるでしょうね。

前回のパークホームズ浜松町

公式ホームページ
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お部屋は39㎡の1LDK、北西・南西・南東の三方角住戸です。南東は近いところでホテルタビノス浜松町に視界を塞がれ、北西方向はポートシティ竹芝オフィスタワー、南西方向は同レジデンスタワーといった感じの高層建物がありますが、北西~南西にかけてそれらの手前にはポートシティのデッキやひな壇状のスペースが広がっており、真西方向はそこそこの視界抜けも得られますね。

間取りは1DKとしては大きな40㎡近い大きさがあり、廊下もほぼ存在しない設計なので有効面積は大きな方でしょう。58㎡同様に柱の食い込みが目立ちはするものの、これだけ廊下が短ければ効率性は悪くありません。

また、1つ1つの開口部は小さ目なのですが、浴室やキッチンにも窓があり、特にキッチンからはサービススペースに出られるあたりも魅力になってくるでしょうね。

浴室が1116とかなり小さいのはどうでしょうか。

坪単価は581万円。50㎡台は最上階がこのぐらいの水準でしたので、やはり20~30㎡台はグロスが嵩まないなりに単価高になっているのですが、1年半近くが経過しさらに相場は高騰していますし、このご時世であれば違和感のない水準でしょう。以下のように特に30㎡台は価格のわりに設備面が残念ではありますが…。

20㎡台は中住戸とはいえ、こちらの30㎡台よりも控えめな単価設定で、やはり2022年に分譲されたブリリアタワー浜離宮の低層階20㎡台とほぼ同じ水準なので今時期としては現実的な方でしょう。青田売り(ブリリアタワーと同時期)でこの水準で売るのは難しかったはずですが、完成売りとしたことで相場が追いついてしまった感じですね。

設備仕様面は、総戸数100戸超とはいえ20~50㎡台の構成のためディスポーザーはありません。
50㎡台は食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターに加え、カップボードまで備わっていましたが、20~30㎡台にはありません。20~30㎡台は床暖房すらないシンプルな仕様で価格帯(単価及びグロス)を考えると特に30㎡台は残念な印象が強いですね。

管理費は489円/㎡。こちらも以前述べた通りですが、内廊下とはいえディスポーザーはありませんので高いですね。ちなみに、エレベーターは総戸数100戸超での1基ですが、20~30㎡台がほとんどとなる物件で、住民の数はファミリータイプ中心の総戸数40~50戸と同程度ですので当然でしょうね。

なお、駐車場はありません。

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