ヴァースクレイシアIDZ浅草【交通便は良好だけど…】2階43㎡5,390万円(坪単価419万円)

ヴァースクレイシアIDZ浅草。

所在地:東京都台東区元浅草4-9-5(地番)
交通:田原町駅徒歩5分、稲荷町駅徒歩7分、新御徒町駅徒歩8分、上野駅徒歩12分(東京メトロ。JRは徒歩14分)
用途地域:商業地域
階建、総戸数:11階建、30戸

左衛門橋通りと新堀通りに挟まれた元浅草4丁目に誕生する物件で、こちらはより交通量の少ない孫三通り沿いとなります。

例によってワンルームタイプの「クレイシアIDZ浅草」との共存物件(1つの物件に2つの名称が付されている※エントランスにも2つの館名表記)で、敷地面積200㎡に満たないこのシリーズの中でも小さな物件になるのですが、田原町駅の徒歩5分の他、上野駅も徒歩圏になるなど交通利便性は高いですね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩5分にまいばす、徒歩7分にスーパーヤマザキ、徒歩8分にライフといった感じで悪くはないものの、駅距離のわりには今一つで、やや"真空地帯"のような印象になるでしょうか。

設計は畠山建築設計事務所、施工は後藤組です。

小規模なりのシンプルな意匠ですが、西側エントランス上部のバルコニー周りに若干の遊び心、また、エントランス周りはこのシリーズらしいシックな色味が採用されておりそれなりでしょう。

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お部屋は43㎡の1LDK、北・西・南の三方角住戸です。西は孫三通りの向かいに5階建、また、北と南は接道しておらず至近距離を塞がれるポジションです。
主開口部のある西側は前建との離隔がそこそこに確保出来てはいるものの、南西側斜向かいには13階建マンションがあるなど低層階は日照も厳しいですね。

間取りは43㎡の1LDKということでこのシリーズでよく見かけるゆったりとした1LDKになります。ワンルームマンション条例の影響で設けられた「40㎡以上」なので、40㎡台になるのは当然ではあるのですが、このご時世はこのぐらいの面積帯でも2LDKが採用されることは珍しくないですからね。

こちらはLDKで13.8畳も確保出来ているようにかなりゆったりとしており、引き戸の開け閉めで「1LDKor2LDK」どちらとしても使えるような設計になっていると潰しが効いて良かったようには思いますね。
このままの居室配置・形状だとそのようにするのは難しいため、玄関位置も含め根本的なところから設計を変える必要があるのでしょうが…。

1フロアの小さな小規模の三方角住戸なのでやむなしなところはあるものの、柱の食い込みが目立つのは残念ですし、LDの西側開口部ももう少し幅のあるものに出来ていると良かったでしょうね。

坪単価は419万円。低層階なのでこのぐらいで済んでいますが、上層階は470万円超まであり、「ヴァースクレイシア」となる40㎡台の平均は440~450万円になるでしょうか。

こういったコンパクトタイプを含む近年の近隣供給事例としては、ブランズ浅草寿(2021年分譲/田原町駅徒歩5分/約435万円)、ルジェンテ上野松が谷(2023年分譲/つくばエクスプレス浅草駅徒歩6分・田原町駅徒歩10分/約445万円)、ルフォン上野松が谷(2023年分譲/つくばエクスプレス浅草駅徒歩7分・田原町駅徒歩11分/約450~460万円)があります。

2021当時としてもかなり立派な水準だったブランズはともかく、直近のルジェンテやルフォンと近似した単価設定なので大きな違和感まではないでしょう。小規模物件でベースはワンルームマンションになるため、それらと比べ高級感では劣りますが、こちらは銀座線(田原町駅)が利用しやすいポジションですし、上野駅もまずまずの距離感ですからね。
まぁ、上野駅にほど近いポジションで分譲中のブリリア東上野(上野駅徒歩6分(JR。東京メトロは徒歩4分)、稲荷町駅徒歩4分など)の低層階は400万円台中盤であり、その差はけして大きくはないのですが…。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは当然なのですが、トイレ手洗いカウンターすら付いていないのは残念ですね。

管理費は383円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、かなりの小規模であることが影響し高額ですね。

なお、駐車場はありません。

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