2023年11月の首都圏マンション発売戸数

本日は毎月恒例の市況分析をお送りします。
11月の分析は12月下旬の不動産経済研究所発表後すぐに行う予定だったのですが、年末の各賞発表の準備や慌ただしさもあり、年明けとなっております…。

不動産経済研究所の発表によると2023年11月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数2,743戸(前年同月比4.3%減)
1戸あたり価格8,250万円(前年同月比36.7%アップ)
契約率74.2%(前年同月比4.8ポイントアップ)
とのことです。

前月の記事中で
そのハルミフラッグSKYDUO第1期2次527戸の他、第1期としてはセントラルエアシティ(78戸)、パークシティ高田馬場(75戸)、ガーデングランデ横浜戸塚(80戸)、そして三田ガーデンヒルズ第2期1次(135戸)などもありますが、プラウドタワー相模大野クロス(第1期180戸)は12月締めなので入ってこないですし、4,000戸は多すぎる気がしますね。
11月は祝日も2日あり、祝日と土日が合わさった連休が登録期間となるような物件は多いものですが、今年の11月は思っていたよりも供給される物件が少ないと感じています。
と述べた通りの結果になりました。

ハルミフラッグSKYDUOはカウントされず(間に合わず)、2,743戸に入っていないのですが、それを加えたとしても3,300戸弱ですのでやはり全体的に予想を下回る低調な戸数だったと言えるでしょう。
10月も不動産経済研究所の予想3,000戸の半分にも満たない1,486戸でしたし、”ハルミフラッグチャレンジ”の影響はあれど、あまりに低調な秋商戦となっていますね。

ただ、在庫に関しては59戸の微増で依然として4,815戸という低水準ですし、デベロッパーにあせりなどは微塵もないはずです。契約率が7月以来の70%台になっているあたりからも”無理せず売れそうな範囲内での供給”にとどめている印象を受けます。

なお、価格に関しては8,000万円超ということで、2月(14,360万円)、7月(9,940万円)に次ぐ今年3番目の高水準になったのですが、その2・7月同様に平均価格高騰の最大の要因は三田ガーデンヒルズの供給ですね。
第2期1次135戸が行われ、「10,500万円~15億円」の135戸で11月の全体戸数2,743戸の5%程度のシェアとなったことから影響はかなり大きいでしょう。
また、三田ガーデンヒルズに比べればかわいいお値段ではあるものの、パークシティ高田馬場(1期75戸)やパークホームズ南池袋(1期22戸)といった三井の高額物件の供給も行われ、都区部の平均価格は13,000万円弱という高水準です。

なお、11月の億ション比率はそういった物件の影響が顕著な約16.8%(2億以上も約5.2%)ということで、高額物件のシェアがかなり高まったことによる平均価格の上昇であることは明らかですね。

続いて、中古市場を見ていきましょう。
以下はレインズマーケットウォッチの11月の月例速報です。

・中古マンション成約物件(首都圏)
2,900件(前年同月比+3.7%)
74.98万円/㎡(前年同月比+7.6%)
4,731万円(前年同月比+7.1%)
専有面積63.10㎡(前年同月比-0.4%)
築年数24.16年(前年同月24.00年)

10月は、8月の最高単価74.08万円/㎡を上回る74.55万円/㎡だったのですが、11月も休むことなく高値更新で74.98万円/㎡となりました…。

また、8・10月(及び7月)同様に当然のように「成約単価>新規登録単価」という異常事態(※逆転現象。詳細は8月の記事をご覧下さい)が生じており、その8月の記事内で述べたように「人気エリアの物件、特定の人気物件は売れるが、それ以外のエリアは売れ行きが良くない」「価格が高くても条件の良いお部屋から売れていく」という現象を表した状態なのだと思いますが、ここまで続くということは今後はこれが当たり前になる時代がやってくる???のかもしれません。
成約単価は新規登録単価・在庫単価に比べ5%前後安いのがこれまでの状態で、中古市場は新築とは異なり母集団が大きいため、顕著な偏りが生じない限りはこのような逆転現象は起こらないはずなのですが…。

11月も前年同月比で成約件数が増加(3.7%増)してはいるものの、新規登録件数はそれを遥かに上回る12.5%増となった結果、在庫は前月から681戸増加し46,993戸にまで増えています。
中古は新築に価格に引っ張られるものなので、新築の価格が落ちない限り(新築マンションの価格高騰が止まらない都心部において)は今後もこのような傾向が出てくるのでしょうが、"顕著な在庫増の中での顕著な価格上昇"ということでいわゆる経済学では容易に説明がつかないような異常な状態ではあると思うので、ひとたび市場がクラッシュした際の反動は小さくはなさそうですよね。

さて、12月の新築に話を戻して、不動産経済研究所によると7,000戸が見込まれています。
2020年12月こそ7,000戸超でしたが、ここ数年は6,000戸前後が多いため、今月の見込みも多すぎません???という印象なのですが、ハルミフラッグSKYDUO1期2次527戸も12月にカウントされるのでしょうし、10~11月の反動を考慮してのものでしょうか。

確かに12月に入ってから供給が増えてきていると感じますし、供給物件数は大分増えていると実感してもいるのですが、まとまった戸数を供給するのはそのハルミフラッグSKYDUOとプラウドタワー相模大野クロス(1期180戸)ぐらいだと思いますし(※年末は住不大規模物件恒例の"売れもしない在庫一括供給"が入る可能性があります)、いったとしても6,000戸ぐらいの気がしますが…。

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