イニシア日暮里【共に徒歩5分圏内】14階67㎡9,698万円(坪単価479万円)

イニシア日暮里。

所在地:東京都荒川区西日暮里2-422-1(地番)
交通:日暮里駅徒歩4分、西日暮里駅徒歩5分(JR。東京メトロ、舎人ライナーは徒歩4分)
用途地域:商業地域
階建、総戸数:14階建、65戸

日暮里駅と西日暮里駅の間、かつ、尾久橋通り沿い(舎人ライナー沿い)なので分譲マンション自体はとりわけ珍しくはありません。特に日暮里駅寄りはオープンレジデンシア日暮里ステーションフロントルジェンテ日暮里クリオ日暮里セントラルマークスといった駅徒歩3分内の物件が近年も誕生しているので特段のインパクトがあるわけではないでしょう。

ただ、西日暮里駅の駅近物件となるとオープンレジデンシア西日暮里ステーションフロントの際に言及したように、数が限られていますし、当物件はちょうど2駅の中間付近なので両駅共に利用頻度が高いファミリーなどにはより魅力を感じやすいポジションになるでしょうね。

再三述べていることではありますが、西日暮里駅前では駅前地区第一種市街地再開発事業が進行中で、そういった楽しみも小さくないポジションです。

買物便は、スーパーで言うと徒歩3分にまいばす、徒歩4分にマルマンストア、徒歩6分にいなげやがありますが、西日暮里駅前はまいばすばかりですし、2駅が至近のポジションのわりにはそこまでではありません。ただ、そのように再開発エリアがほど近いので将来的にはさらに買物利便性が増すでしょうね。

また、通学区はひぐらし小学校で尾久橋通りを越える必要はあるものの、徒歩4分と良好です。

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、南角住戸です。南東・南西共に接道しており、南西こそ道路の向かいに13階建のハーモニーレジデンス日暮里がありますが、南東は2階建の先に6階建という感じで、日暮里駅前のステーションプラザタワーのあたりまで視界抜けが得られますね。
なお、尾久橋通りは北東側なのでその影響は小さいのですが、南西から西側にそう遠くないところを常磐線と京成線が通っているため、二重サッシが採用されています。ただ、隣接しているわけではないですし、窓を閉めている限り音の影響は限定的でしょう。

間取りは物件内で最も大きなタイプで、面積を絞ってはいるものの、3LDK(最上階以外は採光の関係で2LDK+S)という提案は悪くないでしょう。駅近とはいえ、両面接道の南角で日照良好なポジションですので、このぐらいの面積帯は合っていると思います。

角住戸ながら田の字ベースの居室配置のため廊下は短いですし、玄関はクランクアプローチとしたことで玄関窓も実現出来ており、上手にやりくりしている印象です。

1418ではなく1317の浴室には手狭感がありますし、収納も若干少な目な印象ではあるものの、居室畳数は専有面積のわりにむしろしっかりとした印象で、洋室1の引き戸を開くとかなり大きな1つの空間として使えるあたりの柔軟性も◎でしょう。

坪単価は479万円。こちらは最上階角住戸ということで上限水準ですが、低層階は420万円程度からある物件で平均は450万円ほどになるでしょうか。

山手線内側(道灌山側)も入れると、近年の駅徒歩10分内の供給事例は豊富で、シティハウス日暮里(2020年分譲/日暮里駅徒歩4分/約365万円)、アトラス西日暮里道灌山(2021年分譲/西日暮里駅徒歩3分/約420万円)、オープンレジデンシア西日暮里ステーションフロント(2021年分譲/西日暮里駅徒歩2分/約370万円※平均専有面積約50㎡)、オープンレジデンシア日暮里ステーションフロント(2021年分譲/日暮里駅徒歩2分/約400万円)、ルジェンテ日暮里ガーデン(2021年分譲/日暮里駅徒歩8分/約355万円※平均専有面積約49㎡)、オープンレジデンシア西日暮里道灌山(2021年分譲/田端駅徒歩5分・西日暮里駅徒歩7分/約395万円)、アルファグランデ日暮里(2022年分譲/日暮里駅徒歩10分/約360万円)、ザ・パークハウス谷中道灌山テラス(2023年分譲/西日暮里駅徒歩4分/約510万円)があります。

道灌山物件とはやはり同列には語れませんが、ザ・パークハウスと比べるとしっかりと安いですし、2021年のオプレジ日暮里あたりと比べれば今時期の400万円台中盤は違和感はないでしょう。

数年前のような”高い交通利便のわりに控えめな価格帯”とはもう言えなくなってしまいましたが…。

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