イニシア日暮里【奥行あるピロティエントランスアプローチ】4階57㎡7,748万円(坪単価448万円)

続けて、イニシア日暮里。

設計は東京建築、施工は大末建設、デザイン監修はJWA建築・都市設計です。

敷地面積約560㎡ほどの小さな物件で、空地率約27%のランドプランは容積率の高い駅前商業地域なりの窮屈さがあります。

しかしながら、三方が接道しているため、数字ほどの窮屈さは感じないはずですし、尾久橋通り沿いに設けられたエントランスアプローチをピロティ設計とすることでカバーしているのは見事ですね。

ピロティとしたことで空地が少ない中でも奥行あるアプローチが実現していますし、尾久橋通り沿いからピロティの先の駐車場(平置)スペースまで視線が抜けるため、空間的な広がりもあります。

ピロティに面した位置にはガラス面豊かなエントランスホールがあり、そことの連携という点でも狭い敷地を有効に活用しよう、という意図が窺えます。

一方で、外観は打ち放し風タイルと2パターンの手摺がベースになっており、この価格帯の物件としては華やかさに欠けやや地味な印象もあります。ただ、南東面基壇部(1~2階部分)に列柱のようなデザイン、また、2階部分のガラス手摺をバルコニー床側面からの立ち上がりとするなど、下部に関しては繊細で良い感じですね。

前回のイニシア日暮里

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の1LDK+2S、南東向き中住戸です。南東は道路の向かいに井島貴金属精錬本社・工場(こちらの4階相当)があるので視界は妨げられますが、日照への影響はないでしょう。ただ、井島の敷地は結構な大きさがあるため、将来的なドミノリスクは伴いますね。

なお、こちらにも二重サッシが採用されていますが、尾久橋通り(及び舎人ライナー)は北東、線路は南西~西方向(隣接はしていません)といった感じなので、必ずしも二重サッシは必要ないであろうポジションです。

間取りは57㎡ながら実質3LDKという狭小感の強いものです。
当物件の中住戸は全て50㎡台なのですが、中でもこちらは3ベッドとなっており、うち2室がサービスルームというあたりにも苦しさを感じずにはいられません。

北西は当敷地が唯一接道していない方角で、共用廊下側の開口部は隣地間距離が十分に確保出来ないことから建築基準法上の居室要件(採光要件)を満たすことが出来ていないのです。

この敷地形状であれば、全戸南東向き(角住戸除く)となるのは当然のことで、南東方向の条件はけして悪くありませんので仕方のないことではあるのですが、2LDK(+S)どころか1LDK(+2S)になってしまうのはリセールの際のことを鑑みるとやはり厳しいものがありますね。

柱は共用廊下側もアウトフレームが良好ですし、イニシアシリーズらしい広がりのある玄関周り、さらに、洋室1のきれいに開け放てる引き戸設計などにも魅力がありますので、それを除けばむしろ優れた設計ではあるのですが…。

坪単価は448万円。概ね前回の記事で述べた通りで、このご時世大きな違和感のない水準だと思うのですが、”1LDK表示”であることがもう少し価格面に反映されていて欲しかった感はありますかね…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗い器が付いています。水回りの天然石天板仕様はありません。
また、エコ・断熱性能の高いゼッチマンションで、ゼッチ要件を満たすこととの兼ね合いでベッドルーム1室に床暖房が備わっています。

管理費は301円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下でのものですので高めです。50~60㎡台のみとはいえ総戸数65戸のスケールを鑑みればもう少し抑えられていてもおかしくなかった印象ではあるものの、昨今のインフレ下ではやむなしでしょうか。

駐車場は全9台で身障者用を含む3台が平置、残りの6台が機械式になります。

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