ガーデングランデ横浜戸塚【27,000㎡超の環境創造型大規模プロジェクト】9階79㎡5,898万円(坪単価248万円)

ガーデングランデ横浜戸塚。

所在地:神奈川県横浜市戸塚区吉田町字中打越1482-1他4筆(地番)
交通:戸塚駅徒歩18分(JR。市営地下鉄は徒歩16~17分)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建、総戸数:11階建、499戸

戸塚の丘上に誕生する27,000㎡超のスケールを有した環境創造型大規模プロジェクトになります。デベロッパーは西日本鉄道、三菱地所レジ、大林新星和、大和地所レジ、静岡鉄道、総合地所の6社ですね。

言わずもがな非常に駅距離のあるポジションですし、こちらよりも駅に近い近隣丘上ポジションに先行(2022年分譲開始)してヒルサイドフォレスト横浜戸塚が分譲中のため、タイミングとしてはかなり厳しいものがあるのですが、こちらは総戸数204戸のヒルサイドフォレストの倍以上の総戸数499戸であり、専用シャトルバスを運行できるだけのスケールを有しているという点は分かりやすい特徴になるでしょうね。ヒルサイドフォレストは「日立和敬寮前」バス停がそもそも近いのでシャトルバスは不要ですし、総戸数500戸程度ではコストとの兼ね合いでシャトルバスの本数を増やすことは簡単ではないため(※2台以上での運用は大変)、民間のバス停が近い方がむしろメリットにはなってしまうのですが…。

ちなみに、徒歩などで戸塚駅に向かう場合、南側から回っても北側から回ってもほぼ同じ距離になります。敷地北側のA棟であれば北側からの方が若干近い、敷地南側のC棟からは南側から回る方が若干近い感じになるでしょうか。

なお、ヒルサイドフォレストもしかりですがこの第一種中高層住居専用地域の敷地は、本来第3種高度地区の15m高さ制限があるところ横浜市市街地環境設計制度の適用による高さ緩和を受け、31mの高さを実現出来ています。11階建はけして高くはないのですが、標高約40mの丘上の11階建で、近隣の高い建物は同緩和を受けたヒルサイドフォレストとグランフォーレだけのため、眺望的な魅力の高いお部屋は少なくありません。
容積率自体は緩和されないため、高さが出せたことで空地率は約77%と非常に高く、「環境創造型大規模プロジェクト」の肩書に恥じない、自然との共生が図れた物件と言えるでしょう。

舞岡八幡山しぜん公園(2026年度完了予定)の深い緑に寄り添うポジションでもあり、利便性はともかくこの丘上ポジションならではの特徴を有した物件であることは確かですね。

買物便は、やはり難があります。スーパーで言うと、ヒルサイドフォレストはアピタが徒歩10分圏内(徒歩9分)でしたが、こちらはそのアピタでも徒歩14~15分(棟による)ですし、最も近いイオンスタイルでも徒歩13~14分の距離があります。むろん起伏も強烈ですし、やはりシャトルバスや車頼みのポジションになってしまうでしょうね。
※駐車場は約52%の設置率で、このポジションにしてはやはり少なく感じてしまうわけですが、あまり駐車場希望者ばかりを集めるとそれだけシャトルバスに魅力を感じる購入者(居住者)が減り、そうなるとコスト的にシャトルバスが立ちいかなくなるので(遅かれ早かれ管理組合で廃止されてしまう)、デベロッパーとしても舵取りが難しいところではあるでしょう。

また、通学区の東戸塚小学校は戸塚駅前で、やはり起伏の強い徒歩14~15分になりますので、子育て世代にとってはネックの1つになってしまうでしょう。スケールを生かし1階部分に保育所(予定。当物件専用の施設ではなく一般のものです)が入居するのは魅力の1つですね。

公式ホームページ
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お部屋はブロッサムグランデ(B棟)の79㎡の4LDK、北東角住戸です。敷地形状に沿うような形でB棟の北西側にはA棟があるのですが、こちらの北東角住戸の北方向はA棟の被りがほぼなく、北側・東側共に丘上ならではの奥行ある眺望が楽しめます。北東~南東にかけては舞岡八幡山しぜん公園などの豊かな森が望めますし、標高約40mの9階住戸になるため、視界の先に広がる低地との高低差は60m程度にも及びますね。

間取りは数タイプある80㎡台前半のものと比べ幾らか小さくはなるものの、4LDKとして大きな違和感のない80㎡弱です。
角住戸にしては廊下が短めな方ですし、柱の食い込みも抑えられているため、各居室畳数も比較的しっかりとした印象になります。

妻面(北面)4室のため角住戸ながらLDは角位置(二面採光)ではないのですが、連窓サッシに加え、洋室4にはウォールドアが採用されていることから、3LDK的に使えば開口部的な魅力も高いですね。
ちょっとした点ですが、キッチンの南側にカウンターがあるあたりも魅力でしょう。

一方、居室畳数を重視したためか収納はちょっと少ないです。収納重視の方には合わないでしょう。

坪単価は248万円。上層階の視界良好なポジションですが、方角的に富士山は望めませんし、やはりファミリータイプとしては日照がデメリットになってくるため、物件の平均的な水準になるでしょうか。南に面した上層階角住戸やルーバル付の特殊プランは坪単価270~300万円になりますので、日照に拘らず眺望的なもの(開放感)を重視したい方には悪くない水準でしょう。

近年の近隣供給事例としては、そのヒルサイドフォレスト横浜戸塚(2022年分譲/駅徒歩12分/約245万円)に加え、ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ(2023年分譲/駅徒歩22分/約215万円)というさらに駅距離のある物件があります。

ヴェレーナはほぼフラットアプローチなので単純に駅距離では計れないのですが、あちらの記事で述べた通りバス停も遠くどこに行くにも不便な感じではあるので、こちらよりも安いのは当然でしょう。ただ、ヒルサイドフォレストと比べた場合には大差のない水準になるため、ヒルサイドフォレストの分譲開始から1年以上の時の経過(さらなる相場高騰)を感じはしますね…。

ファインスクェア横浜戸塚(2023年分譲/駅徒歩8分/約325万円)のような駅徒歩10分内(フラットアプローチ)の価格水準との開きは大きく、この価格帯なりのニーズはあるのでしょうが、499戸を捌くという点から言ってももう少しパンチが欲しかった印象です。
ちなみに、昨年末に行われた第1期1次では80戸を供給されています。

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