オープンレジデンシア文京西方【春日駅徒歩5分の誠之小学校区】78㎡13,780万円(坪単価583万円)

オープンレジデンシア文京西方。

所在地:東京都文京区西方1-10-162(地番)
交通:春日駅徒歩5分、東大前駅徒歩7分、後楽園駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第二種住居地域
階建、総戸数:7階建、16戸

春日駅と東大前駅の中ほど、春日駅からはほぼフラット(若干の上り)、東大前駅からは10m超下ったポジションです。
立地面での最大のポイントは、全体的に人気の文京区の小学校の中でも人気のある誠之小学校区という点でしょう。こちらは西片でも崖下ポジションになるため丘上の誠之小学校へのアプローチに起伏が伴いますが、距離的には徒歩9分と良好ですね。

西片は多くが低層住宅街のため分譲マンションの供給が少ないのですが、オープンハウスは2020年にもオープンレジデンシア西片を供給しており、やはり小規模な供給を厭わないオプレジならではの物件と言えるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分にリコス、徒歩7分にマルエツ、徒歩9分にクイーンズ伊勢丹、徒歩10分にダイエーといった感じで小石川の物件ほどではありませんが、悪くないポジションです。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の2LDK+S、南角住戸です。南東は道路の向かいに5階建の文京陽光会館、南西は2階建の住宅になります。低層階なので視界抜けは得られませんが、南方向道路の斜向かいも2階建ですし、日照的には悪くないポジションです。

間取りは南角ポジションに相応しい80㎡近いしっかりた面積が確保されています。当物件の上層階には100㎡超のタイプもありますし、学区の後押しもあってかオプレジとしては珍しいゆったりとした設計がなされていると感じる物件です。

ただ、プラン的には妻面(南西面)3室で、一面採光のLDは角住戸感に欠けますし、そもそもバルコニー側の柱ですらガッツリ食い込んでいるあたりは”いつものオプレジ”ですね。

面積がしっかりしているためこういった低層階でもグロスはかなり立派ですし、もう少しなんとかして欲しかったところではあるのですが、中途半端に頑張ったところで魅力的な間取りとまではならないですし、これがオプレジなんでしょう。

坪単価は583万円。こちらは低層階のため控えめな水準ですが、上層階には700万円超のものもあり平均は600万円台中盤になるであろう物件です。

近年の近隣供給事例としては、シティテラス文京小石川(2021年分譲/後楽園駅徒歩11分/約480万円)、ブランズ文京白山一丁目(2021年分譲/春日駅徒歩6分/約485万円)、パークホームズ文京小石川ヒルテラス(2021年分譲/後楽園駅徒歩3分/約605万円)、ブランズ文京本郷一丁目(2022年分譲/春日駅徒歩4分/約550万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト)、ヴェリテージ文京小石川(2022年分譲/春日駅徒歩5分/約505万円)、アトラス文京小石川(2023年分譲/春日駅徒歩5分/約575万円)、ピアース文京小石川(2023年分譲/後楽園駅・春日駅徒歩8分/分譲中のため暫定だが600万円弱?)などと多く存在しています。

ただ、小石川側が大半で、誠之小学校区となると同オープンハウスのオープンレジデンシア西方(2020年分譲/東大前駅徒歩8分/約480万円)以来になるでしょうか。

ここは西片とは言え崖下ポジションですし、ここ1〜2年のさらなる価格高騰の影響を鑑みても誠之小学校区であることをフルに反映させた強めの価格という印象です。

なにはともあれ学区優先のご家庭であればこういった500万円台の低層階は比較的見やすいようには思いますが、スケールや高級感に欠けるオプレジですので600〜700万円台ともなるとややミスマッチな印象はありますね。この学区でこの戸数なら少なくとも新築時は売れるのでしょうが…。

高価格帯住戸にとっては駐車場が1台もないといったあたりもネックの1つでしょう。

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