プラネスーペリア西東京緑町【東大演習林に寄り添う4,500㎡超】2階78㎡6,398万円(坪単価272万円)

プラネスーペリア西東京緑町。

所在地:東京都西東京市緑町1-2558-2(地番)
交通:田無駅徒歩15分(EAST WINGのサブエントランスからは徒歩14分)
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
階建、総戸数:6階建、119戸

田無駅での分譲マンションの供給は2018年のエクセレントシティ田無以来でおよそ5年ぶりのことになりますね。

こちらの立地は新所沢街道沿いということでかなり駅距離があるのですが、東大生態調和農学機構の広大な敷地に寄り添うポジション(WESTの敷地は東大宿舎跡地)で、田畑や牧場に加え、演習林の深い緑も広がっている自然豊かなエリアの一画に位置しています。

ホームページ等では東京24区的な位置づけで「森区」とアピールされており、大袈裟な印象にはなるのですが(公園のように住民が演習林などに立ち入ることが出来るわけではないですしね)、徒歩10分ほどで西原自然公園や西東京いこいの森公園といった自然環境は魅力になってくるでしょう。

また、交通便に関しても徒歩1~3分(棟や行き帰りで違う)の「六角地蔵尊前」バス停から田無駅、ひばりヶ丘駅、武蔵境駅へのアクセスが可能で、バス利用により利便性が大分増してくるポジションですね。そういった点を考慮し、バス停が至近となるWEST WINGのメインエントランス付近に「バスまち」という待合スペース(普通ならば「エントランスラウンジ」になるスペースの呼び方を変えているだけですし、小さなスペースですけど)を設けているあたりも上手です。

買物便は、直売所であるJAのふれあい新鮮館が徒歩5~6分にあるものの、スーパーで言うとマルエツが徒歩11~12分、オリンピックが徒歩12~13分といった感じで駅距離なりに遠いです。徒歩20分前後まで含めるとロピアやオーケーなどもあるため日常的に車を利用する方には良いのですが、駐車場設置率は3割ちょっとと意外なほど低いあたりは疑問ですね…。

また、通学区は谷戸小学校の徒歩13分と少々距離がありますが、アプローチはほぼフラットです。

公式ホームページ
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お部屋はWEST WINGの78㎡の4LDK、南東角住戸です。南側に5階建のモナーク田無緑町が隣接するポジションで、視界は妨げられますが、日照に関しては冬至の時期を除けば影響は少ないでしょう。また、東側は新所沢街道が伸び、北東側にはその演習林の深い緑が広がります。

間取りは物件内では大きな80㎡近いタイプなのですが、4LDKを採用しているため1室1室はけして大きくはありません。
ただ、角住戸としては廊下がかなり短く出来たタイプなので、効率性は高いですね。

洋室3室及び洗面所がリビングインにはなりますが、この面積での4LDKであればやはり最も重視すべきは効率性ですし、南面3室設計も魅力になってくるでしょう。
二面採光にはなりませんが、洋室2のウォールドアを開くと形的にも良好な広々とした空間として使えるあたりの柔軟性にも好感が持てますね。

坪単価は272万円。第1期1次は低層階をメインとした9戸のみとなるため、全体的な価格傾向が分かりにくいのですが、モナークの影響が大きいWESTの低層階南向き中住戸でも250万円台といったところですので、思っていたよりもしっかりとした印象です。
条件の良い上層階角住戸などは300万円前後になるのでしょうし、平均も270~280万円程度にはなりそうですね。

田無駅はそのように近年の供給がなく、参考事例としては5年以上前のエクセレントシティ田無(2018年分譲/駅徒歩9分/約215万円)、パークホームズ田無ザ・ガーデン(2017年分譲/駅徒歩8分/約220万円)ぐらいです。

5年以上もの月日が経過すればこのエリアに限らず価格が大きく上昇するのは当然のことで、驚きはないでしょう。ただ、駅距離はそれら2物件よりもかなりありますし(ギリギリ徒歩圏と言えるレベル)、演習林などに寄り添うポジションとは言え、公園などではないばかりか南方向にそういった特別な視界が広がるポジションでもありませんので、少々強気に感じてしまうというのが正直なところですね。

お隣、花小金井駅のルネ花小金井ザ・レジデンス(2023年分譲/駅徒歩4分/約315万円※分譲中のため暫定)も少々強く感じたものですが、駅距離を鑑みるとこちらの方がより強気な印象になります。

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