サンクレイドル京王八王子【駅は遠いがフォレストモール徒歩2分】2階63㎡4,638万円(坪単価243万円)

サンクレイドル京王八王子。

所在地:東京都八王子市大和田町5-15-5(地番)
交通:京王八王子駅徒歩15分、八王子駅徒歩20分
用途地域:第一種住居地域
階建、総戸数:6階建、40戸

八王子駅どころか京王八王子駅がギリギリ徒歩圏という駅遠ポジションですが、2020年のフォレストモール(※)のオープンがマンション分譲の引き金になっているのでしょう。
※フォレストモール隣接地では2022年にエクセレントシティ八王子クラウズ(京王八王子駅徒歩12分)及びエクセレントマスターズ八王子中楽坊(クラウズに隣接するシニア向け分譲マンション)が分譲されています。

こちらの敷地は従前オリンパスの寮があったところで、16号や甲州街道からかなりしっかりと内に入った住宅街なりの落ち着きがあります。

買物便は、スーパーで言うとそのフォレストモールのアルプス(徒歩2分)だけでなく、徒歩6分にイオンフードスタイルがあるので駅距離がありながらも良好なポジションです。フォレストモールにはサンドラッグやダイソーも入居していますし、徒歩1分にJAのふれあい市場があるあたりも魅力の1つになるでしょうか。

また、通学区は大和田小学校で徒歩5分と良好な距離感です。同じ区画内目と鼻の先に婦台公園があるあたりもファミリーには良い材料ですね。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、南東角住戸です。前建は共に戸建で、南は道路の向かいに3階建、東は2階建になるため、低層階でも日照良好ですね。

間取りは65㎡の南西角住戸よりも小さいものの、物件内では大きな方になります。
"このような駅距離のあるポジションでのこの面積帯"というあたりにマンション価格高騰下の苦しさを感じずにはいられませんが、この単価帯で70㎡とかになるとより駅に近い中古はもちろんのこと、駅徒歩10分程度の新築との競合も強くなりますので難しいでしょうね。

玄関・廊下を一直線としていることもあり63㎡の3LDKにしては居室畳数をしっかり目に確保出来た印象なのですが、LDの入口付近の実質的な廊下スペースが大き目な点は注意が必要でしょう(※こういったLDと洋室3の配置だとこうなるのが一般的なので仕方のないことではある)。

若干少な目な収納、浴室が1418ではなく1317なあたりは専有面積なりの部分ですね。

坪単価は243万円。この後に取り上げる”パンダ感”のある1階中住戸などを除くと240~260万円程度のものが多くなっており、駅距離ある中小デベロッパー物件らしく単価レンジが狭い印象です。

近年の八王子界隈の供給事例としては、エクセレントシティ八王子クラウズ(2022年分譲/八王子駅徒歩17分・京王八王子駅徒歩12分/約205万円)、リビオレゾン八王子レジデンス(2022年分譲/駅徒歩8分/約295万円※30~50㎡台のみ)、ウィルローズ八王子(2023年分譲/駅徒歩7分/ファミリータイプ(60㎡台)は平均270~280万円)、クリオレジダンス八王子セントラルマークス(2023年分譲/駅徒歩10分/約250万円※分譲中のため暫定)、エクセレントシティ八王子(2023年分譲/駅徒歩7分/約335万円※分譲中のため暫定)、ベルジュール八王子ラ・ヴェリテ(2023年分譲/駅徒歩11分/約265万円※分譲中のため暫定)があります。
※分数表示は全て八王子駅からのもの

こちらの平均はクリオレジダンスやベルジュールと比べ幾らか安くはなるようですが、こちらは八王子駅が徒歩圏とは言い難いポジションですので、フォレストモール至近という魅力があろうともやや強く感じてしまいますね。ベルジュールも強く感じましたし、直近のさらなるマンション価格高騰(建築コスト高騰)なども影響してはいるのでしょうが、ブランドやスケール感に欠けるあたりからしてももう少し価格で勝負して欲しいところでしょうか。

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