ザ・パークハウスひばりが丘【目と鼻の差にロータリー、至便な南口駅徒歩2分】15階73㎡8,658万円(坪単価391万円)

ザ・パークハウスひばりが丘。

所在地:東京都西東京市谷戸町3-3157-11(地番)
交通:ひばりヶ丘駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建、総戸数:15階建、140戸(募集対象外住戸15戸含む)

ひばりヶ丘駅前(南口)には33階建323戸のヒバリタワー(駅徒歩1分)、19階建391戸のパークシティひばりが丘(駅徒歩2分)という2つの大御所がありはするものの、それら以外の駅前物件は小ぶりであり、「駅近×総戸数100戸超」という点で言うとこちらが3物件目になりますね。

パークシティは1997年築、ヒバリタワーですら2009年築と大分築年数が経過してきており、そもそもひばりヶ丘駅での駅徒歩10分圏内の分譲マンションの供給は2017年のザ・レジデンスひばりが丘以来となるあたりからも、こちらに注目していた方は少なくないでしょう。

立地としては、南口ロータリーとの間に大きな西友の第1駐車場跡地(当物件の敷地の一部も元は西友駐車場。今後は駐車場として再稼働するか何らかの建物になるのかは未定)を挟んだだけのポジションで、西友の西側です。
西友には第2・3駐車場がありますし、北側の第1駐車場部分も含めた再開発(例えば、西友移転(下駄履き)のタワマンとか)だったらな~という思いはありますけど、至便な地であることは確かですね。

買物便はその西友(ニトリデコホーム、コジマ×ビックカメラなども入居)が徒歩1分なのはもちろんのこと、パルコ(いなげやブルーミングブルーミーなど)とエミオ(成城石井など)が徒歩2分ですので至近で大概のものがそろいます。

なお、通学区の谷戸第二小学校はアプローチはフラットではあるものの、徒歩15分とかなり距離があります。西東京いこいの森公園も徒歩16分ですし、駅が近い分そういったところは遠くなってしまいますね。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、北西角住戸です。道路の向かいこそこちらと同じ商業地域(4階建ビル)ですが、その先は高さ制限が厳しい第一種中高層住居専用地域や第一種低層住居専用地域が広がっているため、視界面でのリスクが少ない最上階住戸になります。
北側はその西友の第1駐車場(今後未定)のため、リスクが伴いますが、現状は駅の向こう側までの視界抜けが望めますし、そういったリスク(駐車場ではなくなり高い建物になる)を鑑み開口部自体も制限しているようですね。

間取りは70㎡そこそこと角住戸にしては気持ち小さな印象ではあるものの、こちらは南向きではないですし価格高騰のこのご時世としては”ほどよい大きさ”と言えるでしょう。

LDの入口付近の実質的な廊下部分を含めると廊下がやや長いのは玉に瑕ですが、柱の食い込みは抑えられていますし、大きな違和感はありません。

また、そのように北側の不確実性を考慮したためか、LDの北側には開口部がなく、角住戸としては全体的にやや地味な印象ではあるものの、LDサッシはサッシ2枚半程度の幅がありますし、キッチンにも窓があるのも良い点ですね。

なお、洗面室はキッチン側からは入りやすいのですが、逆に言うと他のところからだとやや入りにくい場所にあるので注意が必要でしょうか。こういった洗面配置だと廊下側からも洗面室に入れる2WAY設計がなされていることが少なくないのですが、こちらはちょっと難しかったようですね。

坪単価は391万円。こちらは日照時間が短めではあるものの、当物件の主開口部は東or西で、東はそのパークシティやヒバリタワーの影響が大きいため、上層階南東角住戸(南西方向の視界が抜けてくる)とほとんど差のない物件内の上限水準になります。

パークシティの影響の強い東向き中住戸には中層階でも330万円程度のものがあり(1期1次は中層階以上)、おそらくレンジとしては300万円そこそこから400万円程度になりますので、平均は350万円といったところでしょうか。

近年のひばりヶ丘駅の供給事例としては、ガーラレジデンスひばりヶ丘(2021年分譲/駅徒歩13分・新座市/約215万円)、ザ・レジデンスひばりが丘(2017年分譲/駅徒歩10分/約225万円)、センチュリーひばりが丘コンフォートアリーナ(2017年分譲/駅徒歩3分/約225万円)、サンクレイドルひばりが丘(2017年分譲/駅徒歩12分/約220万円)があります。

供給が少ないため2017年まで遡ったのですが、2021年分譲のガーラレジデンスは駅距離がある上、新座市側なのでほとんど参考にはならないですし、駅近のセンチュリーもブランド及びスケールの差が大きいため比較しにくいでしょう。

ただ、隣の隣の清瀬駅ではレーベン清瀬ザ・タワー(2019年分譲/清瀬駅徒歩2分/約260万円)、エクセレントシティ清瀬ステーションリンク(2020年分譲/清瀬駅徒歩4分/約245万円)といった駅近物件、さらに路線は異なりますが同じ西武線沿線の市部ではルネ花小金井ザ・レジデンス(2023年分譲/花小金井駅徒歩4分/約315万円)、プラネスーペリア西東京緑町(2024年分譲/田無駅徒歩14分/約270~280万円)といったあたりが分譲されており、やはりここ1~2年はこのあたりの市部にもかなり顕著な価格上昇が見られますね。

こちらは"多くを占める東向きの視界が芳しくない分"、こういった比較的条件の良いお部屋のプレミアムが大きくなっている感があるのは事実で、至便なひばりヶ丘駅の徒歩2分とはいえやや強い印象はあるものの(こちらのタイプは北側の前建リスクがなければ相応な水準という感覚)、上述のようにヒバリタワーやパークシティの中古との築年数の開きも大きいため大きな違和感まではないでしょう。

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