ザ・パークワンズ深川門前仲町【3年半ぶりのパークワンズ、門仲では2件目】7階44㎡7,370万円(坪単価549万円)

ザ・パークワンズ深川門前仲町。

所在地:東京都江東区冬木32-1他(地番)
交通:門前仲町駅徒歩5分
用途地域:準工業地域
階建、総戸数:8階建、47戸(募集対象外住戸12戸含む)

2020年のザ・パークワンズ山吹神楽坂以来、かなり久々の「パークワンズ」になりますね。
【賃貸版】で再三取り上げているように、「ザ・パークハビオ(三菱地所の賃貸)」が次々と供給されているのとは対照的で、やはり分譲ともなると採算面で難しいところがあるようです。コンパクト目の分譲はどうしても投資目的でのニーズを拾う必要があり、そういったニーズは実需に比べるとやはり見る目が厳しいことから、昨今のマンション価格高騰下(賃料はマンション価格ほど伸びていない)でニーズに合致するものを供給するのは難しくなっているように思います。
ファミリータイプの分譲マンションのようにデザインなどでグレード感を高め付加価値を捻出するのも難しいですしね…。

とはいえ、こちらの後にはザ・パークワンズ三軒茶屋も供給される予定ですし、ここ数年供給を行わなかったなりの需要を取り込もうとしているのは確かでしょう。
また、こちらの立地は前ザ・パークワンズ門前仲町の駅徒歩2分に比べると少し遠くはなるものの、駅徒歩5分内の至便なところで、定借のヴェレーナグラン門前仲町の際にも述べたように門前仲町駅の駅近での供給は貴重なことから分譲に至ったところもあるのではないでしょうか。

駅徒歩5分とはいえ、首都高の高架を越えたポジションで、南側目と鼻の先に首都高(高架)があるのはちょっと残念ではあるのですが、小ぶりな敷地ながらも三方接道で、西側の視界が比較的良好であることを鑑みればファミリータイプを含む「ザ・パークハウス」になっていても不思議ではありません。
ただ、同時期にザ・パークハウス富岡門前仲町を同駅徒歩5分(富岡2丁目)で分譲することの兼ね合いからすればこちらの「ザ・パークワンズ」は至極妥当なんでしょうね。

買物便は、スーパーで言うと徒歩4分にまいばす、徒歩5分に赤札堂、徒歩7分にカワグチ、徒歩9分にオオゼキ、徒歩10分に食品館あおば、徒歩12分にイトーヨーカドー(深川ギャザリア)といった感じで充実しています。
駅前には深川仲町通り商店街、徒歩10分にコーナンがあるあたりも魅力になるでしょう。

中には50㎡台の2LDKもあるので念のため言及しておくと、通学区の数矢小学校は徒歩2分と良好、また、木場公園が徒歩9分となるなど公園環境も魅力のエリアになります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2024-1-22_17-21-45_No-00.png
お部屋は44㎡の2LDK、西向き中住戸です。道路の向かいはセブンイレブン(平屋、そこそこ大きな駐車場)とコインパーキングがあり、その先も3階建となるなど結構な視界抜けが得られるポジションです。抜ける分、南西の首都高の影響は不可避ですし、西方向も同準工業地域のため将来的なリスクは伴うものの、日照時間も長めです。

間取りは角住戸(南西角・北西角)の50㎡台中盤の2LDK(第1期販売対象外)に比べると小さくはなりますが、20~30㎡台ばかりの中住戸の中では大きな方になります。

ただ、バルコニー側の柱の食い込みはいわゆる"賃貸的なパフォーマンス"であり、基本的には「ザ・パークハビオ」に似た感じですね。

スパンがそこそこに確保出来ているのは悪くないものの、連窓サッシは採用されていないですし、LDの入口付近の実質的な廊下部分が大き目なのは気になります。行灯部屋となる洋室2の引き戸もウォールドアなどできれいに開け放てる設計になっていると良かったでしょう。

坪単価は549万円。第1期は角住戸(50㎡台の2LDK)が販売対象外ですし、それによって変わってくるところもあるのでしょうが、低層階は470~480万円程度のものが多くなっていますので、平均は500万円を少し超えるぐらいになると思われます。

近年の門前仲町駅の供給事例としては、いわゆるワンルーム投資マンションを除くと、そのザ・パークワンズ門前仲町(2019年分譲/駅徒歩2分/約405万円※平均専有面積約31㎡のコンパクト)とヴェレーナグラン門前仲町(2022年分譲/駅徒歩3分/約410万円※平均専有面積約70㎡。約70年の定借)がある程度です。

こちらの方が駅距離があるとはいえ、2019年の前パークワンズと比べ2割ちょっとの上昇で、このご時世のコンパクトが500万円程度であれば悪くはないようには思います。ただ、40~50㎡台はグロスもかなり立派になってきますし、そういった中でバルコニー側の柱の食い込み、床暖房すらない簡素な設備仕様といったあたりは気になるところでしょう。
ザ・パークハウス富岡門前仲町がファミリータイプ中心ならばいざしらず、30~50㎡台も意外なほど存在しているので(40㎡台はない)、価格に被りが出てくるであろう上層階(まだ確定ではありませんが、こちらの上層階とあちらの低層階は近い価格設定になると思われます)は特に微妙な印象を受けますね。

0 Comments



Post a comment