ザ・パークワンズ深川門前仲町【床暖はないがゼッチなパークワンズ】3階27㎡3,790万円(坪単価468万円)

続けて、ザ・パークワンズ深川門前仲町。

設計はプラネックデザイン、施工は川口土木建築工業です。

敷地面積700㎡に満たない小ぶりな物件ではありますが、空地率は約44%とまずまずな上、三方が道路に面したポジションなので敷地・物件スケール以上の広がりがありますね。
同時期に分譲されるザ・パークハウス富岡門前仲町は11階建で延床面積はこちらよりも大きいのですが、敷地面積としては500㎡ちょっとなのでむしろこちらの方が大きいですし、敷地周囲の広がりという点でもこちらの方が優れています。

唯一接道していない敷地北側には東西貫通通路が施されますし、敷地南側&西側道路沿いに植栽が設けられるあたりもポイントでしょう。

一方、敷地南西部のエントランスアプローチ~エントランスホールに至るまでの空間は物件スケールなりのこじんまりとしたものになるのですが、デザイン的には波打つ木調ルーバーを採用するなど分譲マンションらしさ、また、全戸西向きのフロアプラン(共用廊下が東側に一直線なので外廊下になりがち)ながら共用廊下が内廊下設計(小さ目ながらも窓付き)になっているあたりも好感の持てる点です。

前回のザ・パークワンズ深川門前仲町

公式ホームページ
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お部屋は27㎡の1DK、西向き中住戸です。西向き中住戸(当物件は全戸西向き)の中ほどに位置しており、道路の向かいは大きなコインパーキングになります。やはり将来的な不確実性は伴いますが、現状においてはコインパーキングの先の3階建のところまで視界が抜けますね。

間取りはワンルーム(1K)になっていてもおかしくない面積帯ながら1DKになっており、”今時の狭小感”があります。

ただ、引き戸を開くと9.6畳のしっかりとしたワンルームになりますし、そういった柔軟性の高さは賃貸を想定した場合にもプラスになるでしょうね。

部屋数(部屋の大きさ)を重視したためか収納が少な目ではありますが…。

坪単価は468万円。30~40㎡台などと比べむしろやや控えめな設定で、このご時世の20㎡台がこの単価であれば悪くないでしょう。
門仲にはパークハビオ門前仲町があり、現在は低層階で13万円台といったところです。こちらは新築ですのでもう少しとれそうですが、駅距離を鑑みて同水準と仮定したとしても表面利回り約4.3%(135,000円想定)ですので、このご時世としてはまずまずでしょう。

以下のようにランニングコストが嵩みますし、以前から述べているように出口を考えた場合に投資目的での20㎡台はけして魅力的とは言えないのですが、ザ・パークハウス富岡門前仲町には20㎡台がないこと(競合しないこと)を鑑みてもこの単価設定は現実的ではあるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは当然ですが、やはり床暖房がないのは残念です。
ただ、20~30㎡台でもトイレ手洗いボウル、40~50㎡台は食洗機に加え、トイレ手洗いカウンターが付いているのは悪くないですし、廊下・トイレ・洗面床のタイル貼、さらに、ゼッチ・マンションなりのエコ・断熱性能の高さもポイントにはなるでしょう。

管理費は447円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な内廊下物件ですので高くなるのもやむなしでしょうか。前パークワンズよりも小さいためかなり高くなっており(もちろん昨今のインフレの影響もあるでしょう)、小規模ゆえのデメリットなのは間違いありません。

駐車場は身障者用を含む全3台で平置になります。

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