2023年12月の首都圏マンション発売戸数

本日は毎月恒例の市況分析をお送りします。

不動産経済研究所の発表によると2023年12月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数5,975戸(前年同月比3.8%増)
1戸あたり価格6,970万円(前年同月比25.4%アップ)
契約率66.1%(前年同月比8.7ポイントダウン)
とのことです。

前月の記事中で
不動産経済研究所によると7,000戸が見込まれています。
2020年12月こそ7,000戸超でしたが、ここ数年は6,000戸前後が多いため、今月の見込みも多すぎません???という印象なのですが、ハルミフラッグSKYDUO1期2次527戸も12月にカウントされるのでしょうし、10~11月の反動を考慮してのものでしょうか。
確かに12月に入ってから供給が増えてきていると感じますし、供給物件数は大分増えていると実感してもいるのですが、まとまった戸数を供給するのはそのハルミフラッグSKYDUOとプラウドタワー相模大野クロス(1期180戸)ぐらいだと思いますし(※年末は住不大規模物件恒例の"売れもしない在庫一括供給"が入る可能性があります)、いったとしても6,000戸ぐらいの気がしますが…。
と述べましたが、そのまんまな結果でちょっと驚き…。

“住不の売れもしない在庫一括供給”があったか否か確かなことは言えないのですが(住不は分からないようにひっそりとやりますし、いつまでも物件概要に”先着順”などとして乗せはしないため常日頃特定の物件をウォッチしている方でないとなかなか分かりません)、気になるのはハルミフラッグ527戸があったにもかかわらず66.1%でしかない契約率で、これにより在庫は1,472戸増と一気に増え、2022年12月末の5,919戸を上回っていることからしても”売れもしないまとまった供給”があったと考えるのが自然でしょうか。

ただ、各都道府県の数字で見ても今月の契約率は60%台ばかりですし(千葉県だけ70%台)、年末ゆえに多少多めに供給した物件も少なくないはずなので、久しぶりに顕著に増加したこの在庫が”どのぐらいの期間で減少してくるか”に注目すべきでしょう。
年明け1~2月あたりは新規供給が少なくなり、在庫が減っていくことが多いため、そこでどれだけ減らせるかですね。

なお、価格に関しては約6,000戸という多くの供給が行われた12月のため、そこまで目立つ数字にはなっていません。しかしながら、そのように”全体戸数が多く特定の高額物件の供給が全体の数字に与える影響が抑えられる”12月は例年価格が控えめに出ることが多く、その中での7,000万円弱はかなり強い結果だと思っています。
ちなみに、近年の12月は2020年5,620万円、2021年5,384万円、2022年5,556万円といった感じでやはり周りの月よりもかなり低くなっており、この12月の7,000万円弱からは全体相場自体がひと頃よりもかなり上がってきていると感じるのです…。

顕著なインフレについていけるのは富裕層や投資家(主に海外)だけで、郊外寄りの物件価格がこれ以上都心物件に引っ張られるようなことがあると市場はかなり冷え込むでしょうね(既に冷えているところも少なくない…)。
ちなみに、今月の億ション比率は約10.5%とやや高めではありますが、1億台のものが多く、2億以上の高額物件が大量供給されたわけではありません。

続いて、中古市場を見ていきましょう。
以下はレインズマーケットウォッチの12月の月例速報です。

・中古マンション成約物件(首都圏)
2,941件(前年同月比+3.7%)
74.82万円/㎡(前年同月比+7.0%)
4,784万円(前年同月比+9.4%)
専有面積63.94㎡(前年同月比+2.3%)
築年数23.84年(前年同月23.86年)

10月(高値更新74.55万円/㎡)⇒11月(高値更新74.98万円/㎡)⇒12月(74.82万円/㎡)ということで、3ヶ月連続更新こそ免れましたが、今月も高値維持で、最更新は時間の問題といったところでしょう。

今月は新規登録単価が74.23万円/㎡(10月は72.15万円/㎡、11月は72.62万円/㎡)まで上昇し、「成約単価>新規登録単価」という異常事態(※逆転現象。詳細は8月の記事をご覧下さい)に陰りが見られはするのですが、依然として成約単価が上回っていますし、在庫単価は相変わらずの低水準(今月も72万円台)ですので、「人気エリアの物件、特定の人気物件は売れるが、それ以外のエリアは売れ行きが良くない」「価格が高くても条件の良いお部屋から売れていく」といった状況が続いているのでしょう(円安により海外投資マネーの動きが盛んな影響が多分にあります)。

なお、今月は在庫が前月比で500戸近く減少しており、そういったあたりも気になります。2023年において前月比で在庫が増加したのは8月と12月のみであり、2022年12月の41,665戸に対し2023年12月は46,528戸なのでやはり大幅に増加する流れに変わりはないように思いますが、成約件数は昨年12月比で+3.7%と増えていますし、上述のように新築価格にさらなる”ベースアップ”が感じられる中で、中古のニーズが増えているところもありそうですね。

まぁ、中古もそのように12月は新規登録単価が74万円台に乗ってきましたし、新築に引っ張られさらに価格が上がるんでしょうけども…。

さて、1月の新築に話を戻すと、不動産経済研究所によると1,000戸の供給が見込まれています。昨年1月は710戸でしたし、1月は例年1,000戸前後で供給が少なくはあるのですが、今年はシティテラス多摩川107戸、グランドシティタワー月島145戸、プラウド新浦安パークマリーナ101戸といった感じで、例年になく目立つ第1期供給がありますので、1,500戸ぐらい行ったとしてもおかしくないように思います。

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