リビオレジデンス西麻布【意外なほど100㎡超の多い超高級タワマン】28階133㎡1,250,000円(坪賃31,062円)

リビオレジデンス西麻布。

所在地:東京都港区西麻布4-168-6他(地番)
交通:広尾駅徒歩12分、六本木駅徒歩12分(東京メトロ。都営線は徒歩15分)、表参道駅徒歩15分
用途地域:商業地域(わずかに第一種中高層住居専用地域含む?)
階建、総戸数:地上32階地下1階建、150戸
築年:2024年

西麻布4丁目の六本木通り沿い(南側)に誕生する物件で、首都高高樹町出入口の目の前ですね。
西側で建設中のパークウェルステイト西麻布(三井のシニアサービスレジデンス)の36階建には及びませんが、首都高及び六本木通りが北側になる"南面に恵まれたタワーレジデンス"で、近隣エリアの分譲タワマンは24階建のザ・パークハウス西麻布レジデンス(外苑西通りの広尾駅徒歩6分なので立地はこちらよりも大分良い)ぐらいしかないため、当初は分譲を期待してしまったぐらいの物件になります。

やはり”駅距離”はデベロッパーとしても気にはなるところでしょうし、六本木界隈は賃貸タワマンニーズが山ほどありますので、賃貸になるのも納得なのですが、30~60㎡台が多めなのかと思いきや意外なほどに70㎡超が多い物件で、かなりの数の100㎡超(最大約170㎡)が設けられているあたりにはさらに驚かされました。平均専有面積は不明ですが32階建での150戸、延床面積19,000㎡超での150戸ということからもお分かりのように全体的に大きめのプランで構成されています。

また、そのように超高額な賃料帯のお部屋もたくさんあることから共用面にも力が入っており、賃貸ながらも”目の保養”になるという点でも興味深い物件と言えるでしょう。

買物便は、スーパーで言うと徒歩1分に成城石井、徒歩7分にマルエツプチ、徒歩9分にナショナル麻布、徒歩13分に明治屋、徒歩15分に紀ノ国屋インターナショナルといった感じで駅距離なりに便利とまでは言えませんが、選択肢はあるので車(タクシー含む)を使えば悪くありません。

通学区は笄小学校の徒歩8分、また、青南小学校も選択可能で徒歩13分になります。

参照ページ(三井の賃貸)
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お部屋は133㎡の3LDK、南西角住戸です。それなりの離隔はあるものの、西方向にはその36階建のパークウェルステイトがあります。ただ、南方向は最高高さ24m制限の第一種中高層住居専用地域の住宅街が広がっており、低層階を除けば南東~南西にかけて半永久的な視界抜けが保たれる絶好のポジションです。このあたりは標高30mのちょっとした高台でもありますので、こういった高層階からの眺望は余計に開放感があるでしょうね。

間取りは28階ながら133㎡というあたりに面食らいます。なんとなんと当物件は29~31階(32階は共用部のみ)が「プレミアム」なので、この133㎡をもってしてもプレミアムではないのです…。いやいやそこはプレミアムにしてくれよ…と思った方は山ほどいるのではないでしょうか(笑)。

この面積帯・賃料帯に恥じないゆとりありまくりなエントランス、超ワイドなLDドアなどはとても素晴らしいですし、十分魅力的な間取りではあるんですけどね…。2つの洗面台が共にダブルボウルなのも凄いです。

なお、プレミアムもしかりで、ちょっと残念に感じてしまうのはフルバルコニーという点ですね。
バルコニーの奥行を抑えたことでダイレクトサッシに近い室内からの眺望を意識したのかもしれませんが、サッシ高も一般的なものですし、こういった角住戸は片面だけでもダイレクトサッシなどになっているとさらにインパクトがあったでしょう。

坪賃料は31,062円。プレミアムの角住戸には34,000円超がある一方で、中層階角住戸(面積は80㎡程度だが同様に眺望抜群)は25,000円ほどですので、やはり実質的には"プレミアム"な位置づけのようですね。

一昔前であれば30,000円超は一級品(一等地)の高級賃貸だけでしたが、昨今であればこの立地・駅距離でも当然の水準でしょう。
六本木通り沿い(首都高沿い)でもそちらに背を向ける南面は絶好ですし、賃貸マンションでは上位のグレード感があってのこの賃料であればまずまずの水準だと思います。駅距離で語るような賃料帯の物件ではないですからね。

ちなみに、既にプレミアム(29~31階)の募集が見当たらないのですが、全て成約したのかね???。まだ竣工前なのに…。

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